Nos complace iniciar una serie de artículos que se publicarán a partir de este boletín, todos relacionados con materia arrendaticia y posesoria.
Específicamente en esta entrega analizaremos los tipos de arrendamiento más usuales en el mercado inmobiliario y la normativa que les rige.
De esta manera, con este primer artículo mencionamos varias situaciones cotidianas en materia arrendaticia que hemos detectado en nuestra práctica de litigio y reseñamos una serie de inquietudes que usualmente les surge a quienes se encuentran inmersos en una relación arrendaticia y sus variantes más comunes (arrendamiento de Civil, Habitacional, Habitacional de Interés Social, Local Comercial, Agrario, Arrendamiento en Condominio habitacional o comercial, arrendamiento de bien fideicometido, y sobre inmueble inscrito y no inscrito).
- Tipos de Arrendamiento de Bienes Inmuebles.
I.a- Generalidades de arredramientos habitacionales y comerciales.
El arrendamiento es un contrato mediante el cual, un sujeto que tiene la posesión legítima de un inmueble da a otro el uso y disfrute del mismo a cambio del pago de una renta.
El principal elemento de un contrato de arrendamiento es la onerosidad; es decir, que existe un uso remunerado del bien, ya que si no fuera de esta manera, no estaríamos en presencia de un arrendamiento, sino otra figura legal que ampare el uso gratuito, como podría ser el comodato o la mera tolerancia.
La cotidianeidad de este tipo de contratos es palpable, de ahí la relevancia de precisar aspectos jurídicos que impactan aspectos básicos de la contratación, para que el documento que se suscriba contenga las cláusulas que mejor reflejen la voluntad de las partes al momento de celebrar este tipo de actos jurídicos.
Así, es una práctica común que se haga uso de formatos de contratos de arrendamiento que no necesariamente comprenden la totalidad de las necesidades para cada caso específico; o bien, ha llegado a nuestra práctica, contratos confeccionados por personas que no son profesionales en Derecho, a las que se les dificulta la modificación o inclusión de cláusulas que se ajusten a las verdaderas necesidades del negocio, o que incorrectamente mantienen cláusulas de contratos modelo que no corresponden al negocio que pretenden documentar.
A manera de ejemplo, es sumamente factible concebir ciertas diferencias básicas que pueden existir entre un contrato de un inmueble destinado a uso habitacional, de uno destinado a uso comercial. En el primero, el arrendante según sus preferencias, podrá tener especial interés en incluir cláusulas que restrinjan la cantidad de individuos que puedan ocupar un apartamento, o ciertas cláusulas tendientes a evitar molestias vecinales; mientras que en un contrato de arrendamiento de locales comerciales, el arrendante tendrá especial interés en incluir alguna cláusula de indemnidad en caso de que se ocasionen daños a transeúntes o clientes del arrendatario.
Cabe apuntar que en arrendamientos habitacionales también existen diferencias técnico-jurídicas importantes, como sucede con el arrendamiento de viviendas denominadas de carácter social. Esta categoría corresponde a una clasificación que la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece a viviendas cuyo valor es inferior al establecido por el BANHVI como tope de interés social, y que, de relevancia para este artículo, conviene mencionar que establece una serie de derechos y reglas específicas para las relaciones arrendaticias sobre bienes que no superen ese monto. Actualmente, se considera vivienda de carácter social las que tienen un valor entre edificio y terreno que no supera los ¢65.801.000,00[1].
En futuras entregas de esta serie de artículos, profundizaremos en las reglas especiales que rigen los arrendamientos habitacionales de inmuebles para que sean considerados de carácter social por no superar dicho tope, entre los cuales destacan la enervación del proceso de desahucio por falta de pago y ciertas causales especiales para dar por terminados este tipo de arrendamientos.
I.b- Arrendamientos de bienes inmuebles en condominio.
Ante el creciente desarrollo inmobiliario de condominios, es frecuente ver contratos cuyo objeto contractual es una unidad habitacional sometida a régimen condominal.
En ese sentido, es sumamente común que tanto arrendantes como arrendatarios, se preocupen únicamente de aspectos relacionados con el área privativa arrendada y dejen de lado aspectos reglamentarios del condominio. De esa manera, siempre se recomienda al arrendante guardar evidencia de haber puesto en conocimiento del arrendatario el reglamento del condominio, el cual usualmente contiene disposiciones específicas de convivencia social que le competen y que resultan de acatamiento obligatorio.
Es usual que arrendantes acudan a nuestra práctica intentando tramitar un desalojo por incumplimiento a la norma reglamentaria del condominio; o bien, en búsqueda de asesoría porque la administración del condominio les impuso sanciones derivadas de comportamientos del arrendatario u ocupante del inmueble, sin embargo, no siempre cuentan con la robustez y previsiones de una estructura contractual que se ajuste a sus intereses, incluso en muchas ocasiones ni siquiera el arrendante le ha compartido al arrendatario una versión del Reglamento.
Por otra parte, también es usual que los propios arrendatarios desconozcan sus obligaciones legales para con el condominio, que es quien podrá gestionar el desahucio del ocupante no propietario (por ejemplo, el arrendatario o poseedor de la finca filial) con un simple poder de parte del condómino[2]. De igual manera, es común el desconocimiento que tienen los arrendatarios de participar de las asambleas de condóminos, con voz, pero sin voto [3].
Adicionalmente, es habitual en materia comercial que los locales se encuentren sometidos a régimen condominal, requiriendo de un análisis también específico en cuanto a reglamento y participación en asambleas de parte de los arrendatarios.
En nuestra experiencia, tanto en arrendamientos habitacionales como en arrendamientos de locales comerciales, el análisis de reglamentos de condominio es deseable previo a iniciar una relación arrendaticia, ya que existen disposiciones reglamentarias que en ocasiones toman por sorpresa a los arrendatarios y ocupantes, que van desde imposiciones en horarios de apertura y cierre de locales comerciales, signos visuales, temporada de ofertas, pólizas, uso de áreas comunes y zonas de carga y descarga, que pueden incluir en el diario operar de un negocio.
En unidades habitacionales, es usual las molestias que sufren los arrendatarios por desconocimiento de las multas que el reglamento impone al condómino propietario que le alquila y que podrían ser trasladables en virtud de una cláusula en el contrato, o desde la perspectiva contraria, malestar en los arrendantes por sufrir multas de la administración del condominio, que no pueden ser trasladadas a los arrendatarios por una deficiente estructura contractual.
I.c- Arrendamientos de bienes inmuebles en fideicomiso.
Además, cabe destacar que existen también muchas dudas que se generan cuando el objeto del contrato de arrendamiento se encuentra sometido en un fideicomiso, ya que plantea interrogantes en arrendantes, arrendatarios y ocupantes, respecto de las implicaciones que eso conlleva.
En estos casos, lo recomendable es realizar un análisis legal casuístico, ya que la facultad de dar en arrendamiento podría recaer en el fideicomitente o en el propietario fiduciario, lo cual es determinado según la letra específica de cada contrato de fideicomiso, dado que en ocasiones puede pactarse que el uso del bien fideicometido corresponde al fideicomitente, y en otras ocasiones puede pactarse que corresponda al fiduciario, especialmente cuando los alquileres que el inmueble produzca, sirven como fuente de repago de créditos; o cuando el fiduciario debe ejercer un mayor control sobre el uso del patrimonio fideicometido como parte de las funciones encomendadas por el fideicomisario.
I.d- Arrendamiento parcial de un bien inmueble.
Finalmente, cabe mencionar que es usual encontrar arrendamientos parciales de un bien inmueble, tanto en materia comercial como habitacional; por ejemplo, cuando en una sola finca registral existen varias edificaciones (locales o casas de habitación), o incluso existe el arrendamiento de bienes inmuebles no inscritos, en tanto del todo nunca se tramitó la inscripción de la misma en el Registro Público. En ese sentido, no es ilegal realizar un contrato de arrendamiento con esas características, pero sí es recomendable desarrollar un clausulado en el contrato que sea acorde con las necesidades del caso para establecer claramente el objeto y límites de lo arrendado y su uso adecuado por parte del arrendatario, especialmente si se comparte uso de estacionamientos, áreas verdes, pasillos o instalaciones sanitarias para locales comerciales.
II. Normas Aplicables
En Costa Rica contamos con dos tipos de normativa que rigen las relaciones arrendaticias.
Por una parte, la Ley #7527 o Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, es una norma de carácter especial que regula las relaciones de arrendamiento de bienes inmuebles, destinados a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.[4]
Por otra parte, el Código Civil es la norma de alcance general que rige todo arrendamiento que está excluido de la aplicación de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, es decir, que aplicarán las normas del Código Civil para:
- Hoteles, pensiones, hospederías y similares en cuanto a los usuarios de sus servicios.
- Viviendas y locales de fines turísticos debidamente calificados de esa manera por el Instituto Costarricense de Turismo.
- Puestos de mercados y ferias.
- Estacionamientos no vinculados al arrendamiento de un local.
- Arrendamiento de Espacios Publicitarios.
- Arrendamientos rústicos y agrarios
Por lo indicado anteriormente, es muy sutil pero a la vez altamente relevante, la diferencia que una persona alquile una casa de habitación a una familia para ser usada como vivienda, o que esa misma casa sea utilizada en plataformas como Airbnb para destinos de poca duración y con evidente finalidad turística.
De la misma manera, cada estructura contractual responde a requerimientos propios según el bien arrendado esté sometido a régimen condominal o que esté en un fideicomiso. A modo de ejemplo, no es comparable el alquiler de una propiedad destinada a la explotación de un estacionamiento y el contrato de arrendamiento de un complejo de locales que cuenta con estacionamiento.
Asimismo, especial mención requieren las fincas con vocación agraria, ya que el arrendamiento agrícola es sumamente especial, llegando a variar las disposiciones con respecto a la falta de pago, ya que por encima del mero interés contractual de las partes, prevalece el interés tanto de arrendante como arrendatario de desarrollar una empresa agraria, motivo por el cual existen consideraciones propias en cuanto al plazo y vencimiento del contrato, que responden a ciclos de la actividad agraria, según se trate de la cría de animales o el cultivo de plantas.
Con las presentes reflexiones, damos inicio a una nueva serie de artículos, esta vez relacionados con aspectos propios del arrendamiento y la posesión de bienes.
Asimismo, con esta entrega esperamos dejar planteada la importancia en una materia que si bien es cotidiana, no debe permitirse que devenga en informal; por el contrario, con las presentes reflexiones esperamos transmitir la rigurosidad y nivel de detalle que conlleva una asesoría en esta materia, así se trate de un arrendamiento de una vivienda de carácter social, una finca con fines agrícolas, hasta un arrendamiento complejo para el desarrollo de actividades especializadas como la hospitalaria, servicios bancarios, o aquellos arrendamientos de bienes ubicados en áreas de régimen especial, como lo puede ser la Zona Franca o la Zona Marítimo Terrestre.
En la próxima entrega profundizaremos sobre las formas de contratación, partes del contrato y la figura del subarrendamiento.
Departamento de Litigios & Arbitrajes. Puede contactarnos a través de los siguientes correos electrónicos:
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Gerald Hoffman Guillen, ghoffman@consortiumlegal.com
Josué Barahona Vargas, jbarahona@consortiumlegal.com
[1] Así consta en el Acuerdo 1 de la sesión 54-2019 de la Junta Directiva del BANHVI. https://www.banhvi.fi.cr/tope_interes_social.aspx
[2] Artículo 22 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
[3] Artículo 25 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
[4] Artículo 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos