Escrito por: Jaminie Recinos
La necesidad humana del sentido de pertenencia se ve claramente exteriorizada a través de la apropiación de bienes inmuebles que relacionan, de manera directa, a un individuo con un territorio determinado. El resultado de dicha apropiación es conocido en términos legales como la propiedad del bien inmueble.
Derivado de lo arriba expuesto podemos establecer que la Propiedad es un derecho real a través del cual, una persona individual o jurídica, el propietario, tendrá la facultad de disponer de manera exclusiva, libre e irrestrictica de un bien mueble o inmueble, sin más limitaciones que las que le restrinja el ordenamiento jurídico vigente; pudiendo, como acto emanado únicamente de su voluntad, transferir tal derecho a otra persona, ya sea individual o jurídica, de manera total o parcial.
Dentro de la existencia del derecho real subjetivo de propiedad individual, se puede dar la variante de la Copropiedad; los autores Rosalinda Mariscal y José Orozco son del criterio siguiente en cuanto a la existencia de Copropiedad: “Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen pro-indiviso a dos o más personas (…) en derecho mexicano, se adoptó la teoría clásica en donde se explica esta figura jurídica no como el dominio de cada copropietario sobre determinadas partes de la cosa o derecho, sino un derecho de propiedad sobre el todo en cierta proporción a la que se le da el nombre de parte alícuota.” [1]
El auge de la vivienda urbana en el siglo XXI ha tenido como consecuencia la variación sustancial del antiguo concepto de propiedad, siendo el resultado de esta evolución la constitución de formas especiales de propiedad, permitiendo un ordenamiento habitacional ajustado a las necesidades actuales del ser humano, tal y como se advierte en el caso de Guatemala.
Esta situación tiene como consecuencia la necesidad de establecer normas específicas con la finalidad de regular, de manera eficiente y personalizada, las disposiciones comunes a todos los bienes inmuebles objetos de copropiedad. A criterio personal, las propiedades especiales que se presentan en Guatemala son la Propiedad Horizontal y los Condominios.
Se debe de entender al condominio como aquel conjunto de bienes inmuebles situados en un lugar en común, en el cual se da la existencia de bienes inmuebles en copropiedad, cuyas características especiales de ubicación, distribución de propiedad, forma de construcción y funcionalidad no permiten que sea conceptualizado y ubicado dentro de la Propiedad Horizontal.
Para Lusvia Sequera: “Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común. La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio.”[2]
La propiedad horizontal, en palabras de Claudio Fabian Torres es: “Propiedad Horizontal: la que recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes.”[3]
Por lo que, la Propiedad Horizontal, es el conjunto de niveles en un mismo plano, dentro de los cuales se ubican áreas sujetas de propiedad individual y áreas comunes que comparten los propietarios. El derecho de propiedad dentro de un régimen de horizontal supone que el propietario de un departamento (finca filial) posee un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta.
La Propiedad Horizontal puede originarse en Guatemala, de acuerdo con lo prescrito por el artículo 529 del Código Civil, de la manera siguiente:
- Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes;
- Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; y,
- Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal deberá formalizarse a través de escritura pública susceptible de inscripción en el Registro General de la Propiedad, la cual deberá contar con los requisitos mínimos indicados en el artículo 531 Código Civil. Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida, establece, adicionalmente a los requisitos enumerados, la designación de “un reglamento de copropiedad y administración”.
Asimismo, el Código Civil, dedica un artículo específico, el artículo 559, al Reglamento de Copropiedad y Administración, estableciendo que “Para la regulación de las recíprocas relaciones de vecindad y condominio, así como lo referente de los servicios comunes, deberán los otorgantes del régimen aprobar e incluir en la escritura constitutiva el Reglamento de copropiedad y administración y determinar en él las formas de mayoría para los casos de aprobación de los actos y negocios que requiera el voto de los propietarios.”
El Reglamento de Copropiedad y Administración dentro de un Régimen de Propiedad Horizontal, es imprescindible ya que, dentro de este, se regula las normas de convivencia para los propietarios del edificio. Es de vital importancia para el éxito de la operatividad de un Edificio, un Reglamento que abarque de forma clara, precisa y concisa las normas de convivencia, ya que determina que las relaciones entre los propietarios sean armoniosas y, por ende, asegura, en la medida de lo posible, las buenas relaciones dentro del Edificio.
Un Edificio en donde las relaciones sean armoniosas entre sus propietarios, conlleva a que aumente la plusvalía y valor de éste.
Tal relevancia le da la legislación guatemalteca al Reglamento, que el Código Civil establece que el propietario tiene derecho a usar, gozar y disponer de su departamento con las limitaciones que establecen las leyes, la escritura constitutiva del Régimen de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad y Administración (artículo 535). Extremo que, muchas veces, es de desconocimiento de los propietarios, el Reglamento se vuelve una limitación al derecho de propiedad y, por lo tanto, se vuelve de cumplimiento obligatorio para los propietarios dentro de un Edificio.
La Corte de Constitucionalidad de Guatemala, en sus fallos, ha admitido la relevancia del Reglamento estableciendo que “si bien es cierto el propietario ejerce pleno dominio sobre la finca filial, su derecho de propiedad se ve limitado al sujetarse, por decisión propia, al referido Régimen.” Y que “al adquirir, arrendar u ocupar un inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, los propietarios, inquilinos y ocupantes deben someterse a lo dispuesto en la escritura constitutiva y correspondiente Reglamento, previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios.” (Expediente 286-2010).
“No escapa a esta Corte que cuando una persona decide adquirir bienes inmuebles que están sometidos a regímenes de copropiedad, como lo puede ser la propiedad horizontal, necesariamente están inmersas normas de convivencia emanadas de los propios condóminos, a cuyo contenido deben sujetar los habitantes sus conductas en aras de no perturbar el derecho de los demás. Esta misma situación implica que las personas que habitan o que son propietarias quedan sujetos al cumplimiento de las decisiones que tome la mayoría constituidos en asambleas, de tal suerte que el inconforme no puede, por ese solo hecho, dejar de observar las reglas o decisiones que emanen de esas mayorías, pues no puede pretender hacer acopio de los beneficios en tanto no comparte las cargas en forma igual que los otros.” (Expediente 4527-2010).
Asimismo, que las resoluciones y acuerdos que se tomen por los Órganos de Gobierno dentro de un Régimen de Propiedad Horizontal deben ser acatados: “Esta disposición es clara al establecer que los acuerdos y resoluciones que tome la asamblea de propietarios, la junta directiva o el administrador del edificio, deben ser acatadas obligatoriamente por los propietarios, pero obviamente cuando tales decisiones se refieran a cuestiones propias de las relaciones suscitadas entre éstos en virtud del régimen.” (Expediente 2575-2009).
Derivado de lo anterior, se establece que el Reglamento de Copropiedad y Administración en un Edificio es de cumplimiento y observancia obligatoria para los propietarios de las unidades habitacionales, a tal punto, de poder limitar el derecho de propiedad, lo cual es totalmente aceptado por la jurisprudencia.
[1] Mariscal Flores, Rosalinda y otros. El régimen de propiedad en condominio. México, Universidad de Guadalajara, 2007. Pág. 44.
[2] Sequera, Lusvia. Propiedad Horizontal. Argentina: El Cid Editor. 2011. Página 5.
[3] Torres, Claudio Fabián. Aspectos esenciales de la propiedad horizontal. Tomo I. Argentina: Editorial Nobuko. 2009.Página 73.