Guatemala: Contratos de adhesión, riesgo o beneficio para proyectos inmobiliarios

Escrito por Mario Pivaral

 

Dentro del sector inmobiliario, recientemente ha aumentado la implementación de contratos de adhesión como medio para agilizar la colocación de unidades en proyectos inmobiliarios, ya que las características de este tipo de contratos tienen por objeto agilizar la formalización de un contrato de un producto o servicio, pero, la agilidad o celeridad de este tipo de contratos podría generar un riesgo o contingencia significativa si no se tienen presentes los requisitos establecidos por la ley para la implementación de este tipo de contratos.

 

Actualmente el mercado inmobiliario en Guatemala se encuentra muy activo, razón por la cual los desarrolladores inmobiliarios se ven en la posición y necesidad de reinventar sus modelos y estrategias de negocio, los cuales tienen como objetivo asegurar la colocación de sus unidades. Es esta necesidad de colocar su producto mediante estrategias distintas lo que en ocasiones puede generar una contingencia, como lo es, el utilizar contratos de adhesión (formularios) para las promesas de compraventa de sus unidades. 

 

La utilización de contratos de adhesión (formularios) como medio para formalizar las promesas de compraventa en proyectos inmobiliarios es una modalidad relativamente nueva por parte de los desarrolladores, razón por la cual, existe un gran desconocimiento de las obligaciones previas que ello conlleva, así como las cláusulas que por ley no pueden incluirse dentro de esta modalidad de contrato.

 

La Ley De Protección Al Consumidor Y Usuario establece en su artículo 47 respecto a los contratos de adhesión: Se entenderá por contrato de adhesión aquel cuyas condiciones son establecidas unilateralmente por una de las partes, sin que la otra pueda discutir o modificar su contenido en el momento de contratar. También se puede definir a este tipo de contrato como: aquel que consiste en un documento elaborado por el proveedor en formatos uniformes, en los que establece los términos y condiciones aplicables a la adquisición de un producto o prestación de un servicio.

 

Es precisamente en esta característica, la de ser el contrato de adhesión un modelo preestablecido por una de las partes sin posibilidad de que la otra parte pueda realizar cambios, lo que lo hace atractivo para los desarrolladores inmobiliarios, ya que con ello se logra agilizar el cierre de las ventas de sus unidades.

 

Sin duda alguna esta agilidad de cierre es lo más atractivo para la implementación de la modalidad del contrato de adhesión por parte de los desarrolladores inmobiliarios; sin embargo, la implementación de esta modalidad debe de realizarse con cautela, primordialmente en cuando a cumplir con las obligaciones previas de registro y el no incluir cláusulas que deben de excluirse en este tipo de contratos por la disposición de ley.

El riesgo para los desarrolladores inmobiliarios por lo general es ocasionado por la creencia de que el contrato de adhesión y/o formulario es meramente informal y que no existe regulación alguna que cumplir sobre el mismo.

 

Los requisitos relacionados, la obligación de registro y la exclusión de cláusulas de cierta naturaleza, tienen como objeto que la Dirección de Atención y Asistencia al Consumidor realice una verificación del contenido de la minuta (modelo) del contrato a utilizar, derivado de que el contrato es elaborado únicamente por una de las partes y la otra parte no puede negociar el contenido del mismo.  Una vez la Dirección apruebe el modelo del contrato a utilizar, por disposición legal deberá incluirse en los contratos el número de autorización.

 

En cuanto a las cláusulas que no pueden incluirse en los contratos de adhesión, La Ley De Protección Al Consumidor Y Usuario dispone en su artículo 49 que: serán nulas ipso jure las cláusulas que infrinjan las disposiciones de la presente Ley. Razón por la cual, es necesario realizar un análisis integral de esta ley, para determinar las cláusulas que no pueden incluirse en este tipo de contratos, entre las cuales se puede mencionar:

  • Cláusulas que limiten los derechos de los compradores establecidos en La Ley De Protección Al Consumidor Y Usuario;
  • Cláusulas que liberen de responsabilidad al proveedor por daños del producto;
  • Cláusulas que otorguen facultades al proveedor de modificar el producto o las condiciones de este, sin realizar una notificación previa al comprador;
  • Cláusulas que no otorguen certeza sobre las características del producto o la fecha en que deberá de entregarse el mismo; y,
  • En general, cualquier cláusula con redacción ambigua o confusa y que pueda inducir a error al comprador sobre el producto que adquiera.

 

De lo explicado anteriormente, puede establecerse que no debe utilizase un contrato de adhesión que no esté aprobado previamente por parte de la Dirección de Atención y Asistencia al Consumidor, en caso contrario, la referida Dirección podría iniciar un proceso administrativo para la imposición de una multa a la persona (natural o jurídica) que implemente en sus actividades estos contratos no aprobados. La sanción económica podría ser de 15 a 75 UMAS (el valor de cada UMA es el equivalente al salario mensual mínimo vigente para las actividades no agrícolas).

 

Es oportuno mencionar que el trámite de aprobación previa del contrato de adhesión por parte de la Dirección de Atención y Asistencia al Consumidor puede representar un inconveniente, ya que actualmente este proceso demora entre seis a ocho meses, así mismo, cabe destacar de que toda modificación de la minuta aprobada deberá de ser nuevamente autorizada por la Dirección.

 

Por lo cual, de optar por implementarse esta modalidad de contrato para un proyecto inmobiliario, lo aconsejable es preparar la minuta con suficiente anticipación, de tal forma que la emisión de la resolución de aprobación de la minuta por parte de la Dirección de Atención y Asistencia al Consumidor esté alineada con el lanzamiento de venta de las unidades del proyecto, bajo el entendido de que el contenido y condiciones de dicho contrato no podrán variar una vez aprobado sin realizar un nuevo trámite de autorización.  

 

Ante esta situación y tomando como base los posibles escenarios en los cuales la utilización de estos modelos de contrato podría generar algún tipo de contingencia para los desarrolladores, es oportuno contemplar opciones más tradicionales, que aparejen menores posibilidades de contingencias, como lo es, la utilización del contrato de promesa de compraventa en documento privado.

 

La compraventa en documento privado es más flexible y se entiende que es negociado y aceptado en libertad por ambas partes. Obviamente el contrato en documento privado se utilizará teniendo como base un modelo de contrato preestablecido, al igual que un contrato de adhesión, pero bajo el entendido que sí permite ciertas modificaciones.

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Fuentes:

Código Civil (decreto ley 106)

Ley De Protección Al Consumidor Y Usuario (Decreto 06-2003)

Corte de Constitucionalidad. Expediente 25-88. Sentencia del 26 de mayo de 1988

Corte de Constitucionalidad. Expediente 1001-2004. Sentencia del 12 de julio de 2004

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