Costa Rica: Retos para las relaciones contractuales frente a COVID-19

La situación que enfrenta el mundo frente a la pandemia de COVID-19 ha generado situaciones previamente desconocidas para todos los participantes del mercado. Tanto los efectos directos de la pandemia, tal y como el cierre de negocios y otras regulaciones de salud, como efectos indirectos derivados de la reducción de ingresos y dificultad para el cumplimiento de obligaciones contractuales.

En el marco de esta situación, quisiéramos compartir con ustedes algunos de los retos legales que pueden surgir como consecuencia de COVID-19, y concluir con algunos elementos útiles para evaluar diferentes situaciones que pudieran surgir en el ámbito de negocios de cara a esta situación, así como posibles acciones para mitigar sus efectos.

  1. Contratos de Tracto Sucesivo

Los contratos de tracto sucesivo se refieren a contratos como los arrendamientos, contratos de préstamo y otros contratos comerciales y otros contratos comerciales en los cuales las obligaciones de las partes se cumplen a lo largo de un plazo pactado. En condiciones normales, prevalece lo que las partes acordaron en el contrato y ante la falta de cumplimiento de una de ellas de sus obligaciones, la otra parte tiene la facultad de dar el contrato por terminado y de exigir el pago de los daños y perjuicios causados, o bien de la indemnización específica pactada en caso de existir tal disposición. No obstante, ante situaciones completamente atípicas como lo es la pandemia de COVID-19, se presentan situaciones nuevas para las cuales no necesariamente existe una solución legal específica y clara para las partes.

  1. Contratos de Arrendamiento

Una situación que se está presentando en forma amplia es el caso de contratos de arrendamiento en los cuales el arrendatario se ha visto obligado a cerrar su local por orden de la autoridad de salud, y en consecuencia ve mermados sus ingresos en forma importante. Surge la entonces duda en cuanto a si la legislación costarricense presenta una solución legal clara para este tipo de situación.

En relación con este tipo de hechos, existen principalmente dos vías de análisis legal en cuanto a cómo tratar esta situación, ya sea como la existencia de una situación de fuerza mayor o bien como una situación que altera las condiciones contractuales de forma tal que se rompe el equilibrio contractual. En el primer caso, existen algunas normas que hacen referencia a situaciones de fuerza mayor en virtud de las cuales esencialmente permiten que la parte obligada se vea eximida de la obligación de cumplir, sin incurrir en responsabilidad por dicha situación (Ej. sin tener que pagar los daños y perjuicios causados por su incumplimiento).

En esta línea podemos encontrar algunas normas que regulan escenarios que merecen análisis:

  1. Artículo 43 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LAUS), la cual indica que “Si, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se causará mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente a la disminución del uso.”
  2. Artículo 631 del Código Civil indica que “… es ineficaz la obligación que tenga por objeto una cosa o acto que fuere física o legalmente imposible. La imposibilidad física debe ser absoluta y permanente, y no temporal ni relativa, con respecto a la persona que se obliga.”
  3. Artículo 633 del Código Civil se refiere a las causales de extinción de las obligaciones e indica “Las obligaciones se extinguen: (…) por el evento de un obstáculo que haga imposible su cumplimiento…”
  4. Artículo 702 del Código Civil que indica que “El deudor que falte al cumplimiento de su obligación, sea en la sustancia, sea en el modo, será responsable por el mismo hecho de los daños y perjuicios que ocasione a su acreedor, a no ser que la falta provenga de hecho de éste, fuerza mayor o caso fortuito.”

 

A la luz de estas normas, surge entonces la pregunta ¿el cierre de locales comerciales arrendados (o incluso la reducción de su capacidad o aforo) pueden constituir situaciones que se consideren una situación de fuerza mayor de forma tal que exima al arrendatario obligado de responsabilidad en caso de incumplir con el contrato, específicamente, faltando al pago del alquiler pactado?

Para responder a esta pregunta es importante entender los presupuestos de cada norma:

  1. Artículo 43 LAUS: Requiere que la cosa arrendada no se encuentre en condiciones de ser usada por el arrendatario. En este caso, desde la perspectiva del contrato, el inmueble sí está en condiciones de ser usado por el arrendatario, siendo que es el un acto de un tercero (autoridades de salud) el que impide el uso por parte del arrendatario, y no un acto u omisión del arrendante como tal (Ej. desperfectos constructivos o daños que deban ser reparados por el arrendante). Desde esta óptica, no pareciera viable la suspensión del pago por parte del arrendatario ante un cierre o limitación del uso de un local por una orden sanitario derivada del COVID-19.
  2. Artículo 631 Código Civil: Requiere que la obligación tenga por objeto una cosa o acto que sea física o legalmente imposible y la imposibilidad debe ser absoluta y permanente. En este caso, la norma exige que la imposibilidad sea absoluta y permanente y no temporal y relativa. Si bien podría existir una discusión en cuanto a si la imposibilidad es absoluta o relativa, es claro que no se trata de una situación permanente. Esta norma se refiere además a la ineficacia de una obligación que desde su inicio es imposible y no a una situación sobreviniente de imposibilidad, sea esta temporal o no.
  3. Artículo 633 Código Civil: Para que se extinga la obligación, en forma similar a lo indicado para el artículo 631 antes citado, se requiere que exista una imposibilidad de cumplimiento. En este caso, la norma se refiere a situaciones en las cuales la obligación nace válidamente y es eficaz, pero luego se extingue debido a un obstáculo que hace imposible su cumplimiento. En este contexto, igualmente es difícil concluir que el cierre de un local comercial es por sí mismo un obstáculo que hace imposible el cumplimiento de la obligación de pago, agregando además que el cierre es temporal.
  4. Artículo 702 Código Civil: La consecuencia del incumplimiento del deudor por causa de una situación de fuerza mayor es eximirlo de responsabilidad por los daños y perjuicios que pudieran haberse causado. Es importante notar que esta norma no ofrece la posibilidad de suspender el cumplimiento de la obligación, sino que se refiere a las consecuencias del incumplimiento para el obligado.

Este breve análisis nos permite notar que las normas actuales no fueron redactadas para atender situaciones como la que actualmente acontece, y que, aun cuando pudiera enmarcarse el COVID-19 dentro de una situación de fuerza mayor, las consecuencias de aplicación de estas normas no ofrecen una solución práctica para las partes.

La segunda avenida de análisis que comentamos inicialmente se refiere a si eventualmente pudiera producirse una variación de las condiciones de contratación a fin de dimensionar los efectos de COVID-19 con consecuencia de una alteración significativa y sustancial de las condiciones que las partes aceptaron para obligarse contractualmente al expresar su voluntad. Esto se deriva de la cláusula conocida como Rebus Sic Stantibus que se puede traducir como “estando así las cosas”. La premisa de esta cláusula es que las estipulaciones contractuales obedecen a las circunstancias particulares existentes al momento en que las partes se obligan, y que, en caso de una alteración sustancial sobreviniente, las disposiciones contractuales puedan modificarse.

Si bien existen algunos ejemplos de resoluciones han intentado reconocer este principio, encontrándolo por ejemplo, en el inciso 1) del artículo 1023 del Código Civil que indica “Los contratos obligan tanto a lo que se expresa en ellos, como a las consecuencias que la equidad, el uso o la ley hacen nacer de la obligación, según la naturaleza de ésta.”, su aplicación resulta compleja y debe analizarse a la luz de cada situación específica y en contrapeso con otro principio legal conocido como Pacta sunt servanda (que se puede traducir como “lo pactado obliga”) que vemos reflejado en el artículo 1022 del Código Civil que indica “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.” Si bien este tema resulta más amplio de lo que amerita comentar en esta ocasión, tampoco parece presentar una solución viable para las partes ya que requiere el análisis individual del caso por parte de un juez o tribunal arbitral según corresponda, lo cual implica que las partes no tendrán una solución inmediata y necesaria para atender una situación apremiante.

a) Contratos de Préstamo y otras obligaciones en tractos

En el caso de contratos de préstamo, en los cuales los deudores deben realizar pagos periódicos de intereses y principal en las condiciones pactadas, la falta de pago de cualquiera de los tractos pactados faculta al acreedor a proceder al cobro de la totalidad adeudada en virtud de la pérdida del beneficio del plazo. Esto encuentra respaldo tanto en el artículo 777 del Código Civil, como en el artículo 420 del Código de Comercio.

En este sentido, la situación es clara en cuanto a que no existe una norma legal que permita al deudor incumplir con el pago de un tracto de un préstamo, sin incurrir en una situación en la que el acreedor puede dar por perdido el beneficio del plazo de forma tal que le permita hacer el cobro del monto total adeudado. Es decir, ni siquiera una situación de fuerza mayor se establece como una excepción que permitiría al deudor conservar el plazo para repagar el resto del préstamo en las condiciones pactadas, si no ha logrado realizar el pago de uno de los tractos o abonos.

En el contexto de la situación surgida por el COVID-19, es previsible que los deudores de diversos tipos de préstamos presenten dificultades para cumplir con el cronograma de pagos aplicable y no encuentren en la legislación aplicable, una norma que permita un alivio.

Esta situación resulta igualmente aplicable a otras obligaciones a plazo en la que en forma similar a un préstamo, requieren del pago periódico por parte del obligado de una suma de dinero. Entre estos contratos podríamos encontrar el precio de compra de bienes que se pacta a plazo y en tractos como puede ser el caso de promesas de compra de inmuebles (común en el mercado de unidades habitacionales) y otros contratos comerciales.

  1. Transacción de Fusiones y Adquisiciones

Las transacciones de fusiones y adquisiciones tienden a representar operaciones de cierta complejidad tanto en sus condiciones contractuales, como en el proceso para su ejecución. En este sentido, es común que entre el momento de firma del contrato de compra o venta de una empresa (sea una compra de acciones o una compra de activos mediante una compraventa de establecimiento mercantil) exista un periodo durante el cual se cumplen obligaciones preparativas para la ejecución de la transacción, se cumplen formalidades legales y se obtienen autorizaciones regulatorias como puede ser el caso de autorización de una concentración por parte de la Comisión para Promover la Competencia.

Esta realidad deja a las partes obligadas de la transacción en un estado transitorio en el cual no se ha concretado la venta aún, con lo cual cambios en las circunstancias pueden generar un efecto negativo para uno u otra. Típicamente, este tipo de contratos incluyen disposiciones que intentan proteger a las partes (principalmente al comprador) de cambios adversos que pueden afectar en forma significativa el objeto de la transacción, como puede ser la situación financiera u operación de la empresa o la calidad y conservación de los bienes a ser adquiridos. Para esto, una de las cláusulas comúnmente pactadas parte de una definición contractual de situaciones que pudieran considerarse adversas, que típicamente se denominan un cambio o efecto material adverso.

Las cláusulas de cambio material adverso tienden a ofrecerle a la parte compradora, la posibilidad de dar por terminado el contrato pactado y de esta forma no continuar con la compra. No obstante, uno de los retos principales en la aplicación de estas disposiciones consiste en determinar si una situación particular efectivamente constituye ese cambio o efecto material adverso. En el marco del COVID-19, si bien existe una preocupación generalizada sobre el impacto que tendrá sobre diversos aspectos de la economía en general y en particular sobre la salud financiera y operaciones de diversas empresas, no es posible concluir con certeza que en todos los casos en que estas cláusulas existan, el COVID-19 constituya un cambio o efecto material adverso.

De esta forma, cada situación particular deberá ser analizada a la luz de la definición pactada por partes para lo que se considerará un cambio o efecto material adverso, así como de las condiciones para su invocación a la luz de las obligaciones contractuales. Esto nos lleva nuevamente a concluir que transacciones de compra en el ámbito de las fusiones y adquisiciones con acuerdos suscritos y en espera de su ejecución deberán analizarse con gran detalle para determinar si resulta viable o no la invocación de estas disposiciones.

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