Costa Rica: Nota de la moción de texto sustitutivo del Proyecto de Ley especial de pago de arrendamientos y subarrendamientos de vivienda e inmuebles, destinados para actividades económicas y productivas por emergencia nacional, declarada por COVID-19 – expediente n° 21.927

Escrito por:

Daniel Rojas

 

Hace aproximadamente dos meses y medio, una mesa de trabajo conformada por varias diputados y diputadas de la Asamblea Legislativa, publicó el borrador de consenso para un proyecto de ley cuyo objetivo es tomar medidas excepcionales, temporales y con carácter inmediato respecto al pago por concepto de alquileres de viviendas y de inmuebles destinados para actividades económicas y productivas; a raíz de la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID – 19.

 

Desafortunadamente la versión original del proyecto de ley no contó con el apoyo requerido, por lo que no fue hasta recientemente que varios diputados y diputadas de la Comisión de Asuntos Jurídicos de la Asamblea Legislativa, aprobaron un nuevo texto sustitutivo a dicho proyecto de ley, el cual se espera sea conocido en el plenario durante este mes de julio.

 

Tal y como lo estipulaba el proyecto de ley original, su texto sustitutivo busca, en primera instancia, promover un arreglo de pago entre el arrendante y el arrendatario o el subarrendante y el subarrendatario, de vivienda o inmuebles destinados para actividades económicas y productivas, para que las mismas partes se pongan de acuerdo respecto a las nuevas condiciones excepcionales y temporales para el pago del precio del arrendamiento. Si este arreglo no es alcanzado por las partes, en segunda instancia, se regula, igual de forma excepcional y temporal, la manera en que deberá darse el pago de los arrendamientos y subarrendamientos de viviendas y de inmuebles destinados para actividades económicas y productivas.

 

ARREGLOS DE PAGO ENTRE LAS PARTES

 

El capítulo I del proyecto de ley regula los mencionados arreglos de pago entre las partes del arrendamiento o subarrendamiento, sean arrendamientos de vivienda o de inmuebles destinados para actividades económicas y productivas.

 

Se indica que los arrendatarios que demuestren una disminución de sus ingresos y que se encuentren al día con el pago del arrendamiento, podrán negociar con sus arrendantes, un nuevo monto a pagar por concepto de alquiler por el plazo tres meses, a partir de la eventual entrada en vigencia de esta ley, o bien por un plazo mayor, cuando ello resulte en condiciones más favorables. Las negociaciones del arreglo de pago, deben sujetarse a los supuestos establecido en el proyecto de ley.

 

NUEVAS CONDICIONES EN CASOS DE ARRENDAMIENTOS O SUBARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

 

En caso de que las partes no lleguen a un arreglo de pago, el capítulo II del proyecto de ley regula las nuevas condiciones que regirán para el pago de arrendamientos o subarrendamientos de vivienda.

 

En este sentido, cuando los ingresos del hogar de la persona arrendataria fuesen afectados o disminuidos por pérdida de empleo, o suspensión del contrato laboral o reducción de la jornada laboral, el arrendador podrá suscribir con el arrendatario:

 

  1. Un descuento en el pago de arrendamiento por el plazo establecido en esta ley. Esto aplica en cualquier escenario de disminución de ingresos del hogar de la persona arrendataria y se ajustará a las posibilidades de ambas partes.

 

  1. Una moratoria total o parcial, temporal y excepcional del pago de arrendamiento por el plazo establecido en esta ley, siempre y cuando los ingresos totales del hogar de la persona arrendataria hayan disminuido.

 

  1. El pago mínimo de al menos un 50% del monto total del arrendamiento con la posibilidad de negociar el pago del saldo restante mediante arreglo de pago u otros mecanismos que consideren convenientes, por el plazo establecido en esta ley, siempre y cuando los ingresos totales del hogar de la persona arrendataria hayan disminuido un 50% o más.

 

  1. Cuando los ingresos del hogar de la persona arrendataria hayan disminuido entre un 20% y un 50%, el arrendador podrá suscribir con el arrendatario, un nuevo monto a pagar por concepto de arrendamiento, al menos proporcional a la pérdida de ingresos demostrada, y por el plazo establecido en esta ley.

 

A efectos de que apliquen las disminuciones indicadas en el precio del alquiler, el arrendatario deberá probar al arrendante la disminución en sus ingresos. El proyecto de ley indica que, sin perjuicio de otros medios y formas de prueba, el arrendatario podrá probar dicha disminución en sus ingresos con alguno de los siguientes supuestos:

 

  1. Constancia emitida por el patrono de la suspensión del contrato, despido, o reducción de jornada laboral de los miembros del hogar, en caso de personas asalariadas.

 

  1. Declaración del IVA, en donde se demuestra la reducción de los ingresos del núcleo familiar en caso de trabajadores independientes.

 

  1. Declaración jurada compuesta por la manifestación escrita de dos testigos que no sean ni parientes entre sí, ni del beneficiario, hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad inclusive, en caso de trabajadores informales o aquellos estipulados bajo el régimen simplificado.

 

NUEVAS CONDICIONES EN CASOS DE ARRENDAMIENTOS O SUBARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES DESTINADOS PARA ACTIVIDADES ECONÓMICAS Y PRODUCTIVAS

 

En caso de que las partes no lleguen a un arreglo de pago, el capítulo III del proyecto de ley regula las nuevas condiciones que regirán para el pago de arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles destinados para actividades económicas y productivas.

 

En este sentido, cuando la parte arrendataria fuese afectada por una disposición sanitaria que ordene un cierre temporal, ya sea parcial o total del establecimiento, y que debido a las disposiciones sanitarias haya visto sus ingresos reducidos, el arrendador podrá suscribir con el arrendatario:

 

  1. Un descuento en el pago de arrendamiento por el plazo establecido en esta ley. Esto aplica en cualquier escenario de disminución de ingresos de la parte arrendataria y se ajustará a las posibilidades materiales de ambas partes.

 

  1. Una moratoria total o parcial, temporal y excepcional, del pago del arrendamiento por el plazo establecido en esta ley, siempre y cuando la parte arrendataria del inmueble haya visto sus ingresos reducidos.

 

  1. Una disminución de al menos un 50% en el pago del arrendamiento con la posibilidad de negociar el pago del saldo restante mediante arreglo de pago u otros mecanismos que consideren convenientes las partes, por el plazo establecido en esta ley, siempre y cuando la parte arrendataria del inmueble haya visto sus ingresos reducidos en un 50% o más.

 

  1. Un nuevo monto a pagar por concepto de arrendamiento, al menos proporcional al ingreso dejado de percibir, y por el plazo establecido en esta ley, siempre y cuando la parte arrendataria del inmueble haya visto una reducción entre el 20% y el 50% por ciento de sus ingresos.

 

A efectos de que apliquen las disminuciones indicadas en el precio del alquiler, el arrendatario deberá probar al arrendante la disminución en sus ingresos. El proyecto de ley indica que, sin perjuicio de otros medios y formas de prueba, el arrendatario podrá probar dicha disminución en sus ingresos con alguno de los siguientes supuestos:

 

  1. La declaración sanitaria, para inmuebles destinados para actividades económicas y productivas afectados por una orden sanitaria de cierre temporal, total o parcial.

 

  1. En caso de inmuebles destinados para actividades económicas y productivasque percibieron una disminución de sus ingresos como consecuencia de una disposición sanitaria, deberán presentar el arrendador las declaraciones de IVA de los últimos tres meses.

 

  1. En caso de arrendatarios bajo el régimen simplificado, declaración jurada compuesta por la manifestación escrita de dos testigos que no sean parientes entre sí, ni del beneficiario, hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad inclusive.

 

  1. Declaración jurada, autenticada por notario público, en aquellos casos no contemplados en los incisos anteriores.

 

CONDICIONES Y OBLIGACIONES DE PAGO DE LOS ALQUILERES DEJADOS DE PERCIBIR POR EL ARRENDANTE EN ARRENDAMIENTOS O SUBARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA O DE INMUEBLES DESTINADOS A ACTIVIDADES ECONÓMICAS Y PRODUCTIVAS

 

Los montos dejados de pagar al arrendante o subarrendante de vivienda o de inmuebles destinados a actividades económicas y productivas, deberán pagarse de la siguiente manera:

 

  1. Los arrendatarios que se hayan acogido a una moratoria total del pago de la renta, deberán cancelar las cuotas pendientes o no percibidas por el arrendador a más tardar 6 meses después de la eventual publicación de esta ley.

 

  1. Los arrendatarios cuyos ingresos hayan disminuido un 50% o más, deberán pagar el saldo pendiente en el término de hasta por tres meses. El plazo para cancelar el saldo pendiente restante podrá tener una prórroga de hasta por tres meses más por mutuo acuerdo.

 

  1. Los arrendatarios cuyos ingresos hayan disminuido entre un 20% y un 50%, deberán pagar el porcentaje del saldo pendiente en el término de hasta por tres meses.

 

Las anteriores condiciones y obligaciones son aplicables sin perjuicio de la posibilidad de extender la fecha y el porcentaje del pago por mutuo acuerdo de las partes.

 

En caso de que el contrato de arrendamiento o subarrendamiento termine por vencimiento del plazo o por cualquier otra causal, antes de que la totalidad de los alquileres sean cancelados, el arrendatario estará obligado a cancelar la totalidad del monto pendiente al arrendante al salir del inmueble, salvo mutuo acuerdo. Una novedad importante de este nuevo texto sustitutivo con respecto al texto original del proyecto de ley, es que el nuevo texto introduce la posibilidad de que, si el arrendador no atiende la gestión del arrendatario, el arrendatario puede gestionar el pago por consignación de forma inmediata presentando la prueba correspondiente.

 

Asimismo, el depósito de garantía podrá responder por los pagos acá indicados; siempre y cuando no sea necesaria su utilización para algún otro concepto según la legislación vigente. 

 

Las condiciones estipuladas en el proyecto de ley son de manera temporal y excepcional, por lo que es obligación de la parte arrendataria reportar cualquier cambio del estado de sus ingresos que permita el restablecimiento original de las condiciones contractuales y, en caso de omitir información o presentar información falsa, el arrendatario perdería todas las condiciones excepcionales de cualquier acuerdo amparado por esta ley.

 

Asimismo, durante todo el año 2020, se suspende cualquier aumento en todos los contratos de alquiler de vivienda y de inmuebles destinados para actividades económicas y productivas; independientemente de si hayan sido afectados, o no, por la emergencia nacional.

 

Finalmente, el proyecto de ley indica que, durante los tres meses posteriores a la eventual publicación de esta ley, las autoridades judiciales y administrativas no podrán ejecutar desalojos a causa de la emergencia del COVID – 19, pero sí podrán continuar la tramitación de los desahucios amparados en todas las demás causales del ordenamiento jurídico vigente, así como deberán continuar con los procesos de desalojo que ya se encuentran en marcha al momento de la eventual aprobación de esta ley. El texto sustitutivo introduce, como causal de desahucio, el incumplimiento, por parte del arrendatario, de las condiciones y obligaciones de pago de los alquileres dejados de percibir por el arrendante arriba indicadas, que será causal suficiente para interponer un proceso monitorio arrendaticio.

 

Las principales diferencias entre el proyecto de ley original y este texto sustitutivo están en las condiciones para la aplicación de un descuento o bien una moratoria, total o parcial (de manera temporal y excepcional) en el pago de la renta, así como en las condiciones y obligaciones de pago de la renta dejada de percibir por el arrendante; cuya nueva redacción cuenta con el apoyo de más diputados de la Asamblea Legislativa.

 

Es importante finalizar mencionando que el presente texto sustitutivo del proyecto de ley es un borrador que se espera sea conocido en plenario para debate durante este mes; por lo que la versión final de la norma podría sufrir modificaciones.

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