Costa Rica: Derecho de retención en contratos de arrendamiento

Equipo de Litigios & Arbitrajes Costa Rica

 

Marco General del derecho de retención

 

De conformidad con el diccionario de la Real Academia Española, la palabra retener significa ¨impedir que algo salga, se mueva, se elimine o desaparezca¨.

 

Ahora bien, el derecho de retención ha sido definido por Diez Picazo y Gullón Ballesteros como ¨la facultad otorgada por la ley al obligado a la entrega o restitución de una cosa para retardar su cumplimiento, detentando la misma en tanto no se le satisfaga el crédito que tiene contra el acreedor a esa restitución o entrega¨ [1]

 

Es claro que el retener o ejercer el derecho de retención, faculta a una persona (acreedor) a mantener en su poder un bien hasta que otra persona (deudor) cumpla con su obligación, siendo entonces el derecho de retención una manera de compeler el cumplimiento de una obligación.

 

Retomando la definición dada por los autores Diez Picazo y Gullón Ballesteros, llama la atención que el concepto utilizado circunscribe el derecho de retención a una facultad otorgada por la ley, sin embargo, en doctrina se han desarrollado 2 teorías.  Una de estas es la teoría restrictiva que faculta o limita el derecho retención solamente cuando dicho derecho es otorgado por la ley, es decir, debe existir un fundamento legal para que dicho derecho pueda ser ejercido. En sentido contrario, nos encontramos con la teoría extensiva, la cual establece que el derecho de retención es general e ilimitado por lo que puede ejercerse en cualquier caso aun cuando no exista una ley que expresamente lo faculte o acuerdo de partes, solamente debe existir una obligación recíproca entre las partes.

 

En Costa Rica, el derecho de retención se encuentra regulado en varias normas, tales como el Código Civil, el Código de Comercio, la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, la Ley de Garantías Mobiliarias, el Código Procesal Civil, entre otros.

 

En términos generales, el Código Civil refiere al derecho de retención en varios de los contratos o relaciones que se regulan en dicha normativa, de esa manera el derecho de retención en el Código Civil se contempla en poseedores de buena fe hasta que no se les pague el valor de las mejoras (art 328 C. Civil), en usufructos, propiamente el derecho que tendría el usufructuario (art. 365 C. Civil), en la accesión de bienes muebles (art 513 C. Civil), en el contrato de transporte (art. 1182 C. Civil), en el contrato de obra en un bien mueble (art. 1195 C. Civil), en el contrato de mandato (art 1277 C. Civil), en el contrato de comodato (art. 1338 C. Civil) y en el contrato de depósito (art. 1357 C. Civil).

 

En el Código de Comercio, el derecho de retención lo encontramos regulado en el contrato de comisión (art. 292 C. Comercio), en el contrato de transporte (art 336 inciso g C. Comercio) y en el contrato de depósito (art. 522 C. Comercio).

 

Finalmente, la ley de Garantías Mobiliarias en su artículo 6 establece la facultad que tienen el transportista, almacenista, hotelero y mecánico de ejercer el derecho de retención frente al deudor garante para asegurar el pago de la obligación, siendo esta una de las formas por las que se puede constituir una garantía mobiliaria por disposición expresa de ley. 

 

Finalmente, no podemos dejar de analizar la posición que ha sostenido nuestros Tribunales de Justicia en cuanto al derecho de retención. Así la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha indicado:

 

¨El derecho de retención constituye una garantía de cumplimiento de las obligaciones, por el cual la ley autoriza al acreedor a mantener la posesión de un bien, que no es de su propiedad, como medio de coacción para el pago de una obligación jurídica. El acreedor no puede disponer del bien de ninguna forma, solo tiene derecho a retenerlo, siempre y cuando la ley lo autorice expresamente”. Sentencia 0035 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de las 15 horas del 22 de marzo de 1991.

 

En una resolución más reciente dispuso:

 

Ahora bien, es claro que el actor, en su condición de retensor o retenedor del inmueble, no estaba facultado para incorporarle mejoras, mucho menos, para luego pretender su cobro, pues la titularidad del derecho de retención no permite el ejercicio de esas facultades de disposición sobre el objeto retenido, que ha de mantener como buen padre de familia a los efectos exclusivos de asegurar el cumplimiento de la prestación asumida por su deudor. Verificada la cual, ha de hacer entrega material del bien, pues el carácter accesorio de su derecho impone su extinción al ver satisfecho su crédito” Sentencia 00301 de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, de las ocho horas del veinte de mayo del 2005.

 

De ambas resoluciones es claro que el derecho de retención es una garantía que tiene una parte para obligar el cumplimiento de las obligaciones de su contra parte; sin embargo, ese derecho de retención le genera obligaciones al retenedor del bien, en el sentido que no puede disponer libremente del bien retenido, sino que debe cuidarlo como buen padre de familia con la finalidad de devolverlo en el momento en que se cumple la obligación.

 

Derecho de retención en Contratos de Arrendamiento

 

En Costa Rica las relaciones arrendaticias se encuentran normadas en la Ley General de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos (LGAUS), así como en el Código Civil.

 

El artículo 4 de la LGAUS señala en qué circunstancias o en cuáles relaciones es que dicha ley es aplicable, mientras que el artículo 7 más bien refiere a la inaplicabilidad. De esa manera, aquellas relaciones arrendaticias que estén fuera del ámbito de aplicación de la LGAUS, según lo establece el artículo 7 citado, serán regidas por el Código Civil.

 

En cuanto a las relaciones arrendaticias reguladas por el Código Civil, en el artículo 1143 se establece el derecho de retención que tiene el arrendante para ejercer el derecho de retención sobre los frutos y objetos con que el arrendatario haya amueblado, guarnecido o previsto la casa arrendada o la finca, en el tanto no se le hayan cancelado los alquileres o rentas vencidas. Incluso dicha norma faculta al arrendante a solicitar, contra terceros de buena fe, que regresen al inmueble los bienes que hayan sido retirados de la finca o casa sin su consentimiento.

 

La LGAUS también contempla el derecho de retención a favor del arrendante. Dicha disposición se encuentra en el artículo 65 que dispone:

 

¨El arrendador, para seguridad de pago, puede retener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre amueblada, guarnecida o provista, que pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad.

 

Se presumirá que pertenecen al arrendatario los bienes que están en el inmueble arrendado, salvo que exista prueba documental fehaciente en contrario.

 

Los bienes retenidos responden, con preferencia a cualquier otro acreedor, salvo los que tengan derecho real, no sólo al pago del precio o renta, sino a los servicios, las reparaciones y todas las demás obligaciones derivadas del contrato.

 

Cuando los bienes se han trasladado fuera del inmueble arrendado, sin el conocimiento del arrendador o con su oposición, éste podrá exigir que sean devueltos a la propiedad, dentro del mes siguiente al día del traslado¨

 

 

Esta norma faculta al arrendante, al igual que en el Código Civil, a solicitar el regreso de los bienes que hubiesen sido retirados del inmueble, contempla la presunción de titularidad de los bienes ubicados en el inmueble, aplicando el principio que en bienes muebles la posesión vale por título y finalmente hace extensiva la posibilidad de ejercer el derecho de retención a los bienes de terceros, es decir, no solamente del arrendatario.

 

Este derecho de retención puede ser solicitado por el arrendante al entablar el proceso judicial (art. 112.2 CPC), por lo que una vez admitida la demanda se ordena el derecho de retención el cual se ejecutaría al momento de la notificación del proceso judicial. En caso de que esta solicitud no se realice en la interposición del proceso deberá hacerse mediante la vía incidental.

 

También es posible ejercer el derecho de retención sobre aquellos bienes que se mantienen en un inmueble y que no son retirados por la persona que está siendo desalojada. Este derecho de retención se podrá ejercer también por los gastos que origine el tener los bienes en depósito (art. 148 CPC).

 

De esa manera el derecho de retención consiste en un aseguramiento provisional de los bienes los cuales se mantienen en el bien arrendado. No puede ser confundido o comparado con un embargo o un depósito cautelar que tiene su regulación específica en el artículo 126 de la LAUS que dispone:

 

¨En los procesos de desahucio, cualquiera sea la causa invocada, cuando el arrendatario haya desocupado el inmueble, el Tribunal podrá acordar al arrendador la tenencia del bien, a título de depósito cautelar. El Juez deberá dejar constancia en los autos del estado de conservación del bien y, en caso de existir bienes muebles, practicará un inventario y designará depositario, cargo que, a juicio del Tribunal, podrá recaer en el actor. La petición para el depósito del bien se tramitará en proceso incidental¨

 

Esta figura tiene clara diferencias con el derecho de retención, en primer lugar, lo estipulado en el artículo 126 pre citado es un depósito cuya viabilidad se da en el tanto el bien haya sido desalojado por el arrendatario. Es decir, este supuesto aplica cuando ha habido un desalojo por parte del arrendatario por lo que para evitar vandalismos sobre el inmueble y no hacer una entrada a la fuerza por parte del arrendante, la ley faculta a tomar en depósito el bien, así como lo que esté dentro de él. Este depósito, como su nombre lo indica es cautelar mientras concluye el proceso de desahucio, por lo que se levanta un inventario de los bienes que consten en el inmueble y el arrendante se constituye en depositario. Este proceso se tramita exclusivamente por la vía incidental.

 

La diferencia de estas figuras ha sido abordada por nuestra jurisprudencia, especialmente en la resolución 840-4C de las 7:30 del 24 de agosto del 2012 del Tribunal Primero Civil que señalo:

 

¨El actor solicitó el derecho de retención, pero ese instituto no equivale a un embargo. Por un error el A-quo menciona “embargo preventivo”, pero no fue pedido ni se rindió la garantía respectiva. El derecho de retención está regulado en el artículo 65 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos, pero en la práctica funciona como un aseguramiento provisional de bienes. La figura no se debe confundir con el depósito cautelar del numeral 126 ibídem, que se asimila en este caso porque se designó a una depositaria judicial¨

 

Así, las bondades del derecho de retención es que al no ser un embargo no es necesario rendir caución tal y como lo dispone nuestra normativa procesal para este tipo de figuras. Es factible hacer este requerimiento desde el momento de la interposición del proceso, lo cual le podría asegurar en alguna medida al arrendante el pago de las rentas insolutas evitando la distracción de bienes por parte del arrendatario.

 

Son claras las bondades que podría llegar a tener la figura del derecho de retención para el arrendante, por lo que a partir de este artículo pretendemos darle mayor visibilidad con el fin de que sea una herramienta de la que se pueda echar mano como mecanismo de garantía de pago de los alquileres insolutos.

[1] Citado en Jimenez Bolaños Jorge ¿Es el derecho de retención un derecho real? Revista Ciencias Jurídicas número 110 (89-118) mayo-agosto 2006. San José, Costa Rica, Página 94. Disponible en: https://revistas.ucr.ac.cr/index.php/juridicas/article/view/13639

 

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