¿Quién es el obligado a reparar y/o mejorar un bien arrendado en Guatemala?

Arrendar un bien implica dar en uso o goce una cosa por cierto tiempo, a otra persona o empresa que se obliga a pagar un precio determinado. Esto genera, tanto para el arrendador como para el arrendatario, la existencia de derechos y obligaciones con el fin de mantener el bien en buen estado y así cumplir con su objeto de uso.

Para mantener y conservar el buen estado del bien arrendado se requieren realizar mejoras y/o reparaciones por cuestiones que surjan, ya sea por el paso natural del tiempo o causadas por el arrendatario, sus dependientes, animales, subarrendatarios u otra persona que use o goce del bien.

Definición y tipos de mejoras:

Una mejora o reparación, es el cambio o progreso de una cosa que está en condición precaria hacia un estado mejor. También se puede decir que es una obra que se realiza en una vivienda, edificio u otro lugar con el fin de mejorarlo.

Según la legislación guatemalteca, existen 3 tipos de mejoras:

    1. Necesarias: consisten en impedir la destrucción o el deterioro del bien u objeto en renta;
    2. Útiles: sin ser necesarias, consisten en aumentar el valor y renta de la cosa;
    3. De recreo: las que, sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad de la cosa.

El Código Civil contempla otra clasificación, las reparaciones locativas, que se refieren a aquellas, que, según la costumbre del lugar, corren a cargo del arrendatario, tales como deterioros que provienen por la mala calidad o defecto de construcción.

A continuación, se detallan las obligaciones que tienen tanto el arrendador como el arrendatario frente a las reparaciones y/o mejoras a un bien objeto de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el Código Civil:

Mejoras a cargo del arrendador:

El arrendador debe entregar el bien en condiciones de habitabilidad e higiene para lo cual deberá realizar las obras, mejoras y reparaciones que ameriten.

El arrendador estará a cargo de las mejoras o reparaciones que surjan por deterioros provenientes de la mala calidad de la construcción del bien, tales como filtraciones de agua, reparación de pisos, grietas en paredes, etc.

El arrendador puede pactar con el arrendatario y autorizarlo para invertir en mejorar el bien arrendado, el monto equivalente a una o más de sus rentas, debiendo ser específicos en cuántas rentas puede gastar el arrendatario.

Mejoras a cargo del arrendatario:

El arrendatario puede realizar todas las mejoras de las que quiera gozar durante el arrendamiento, sin alterar su forma, y está obligado a dar aviso de las reparaciones urgentes y necesarias para evitar la destrucción o deterioro del bien. En caso de que el arrendador no las haya realizado, el arrendatario puede rescindir el contrato o solicitar autorización judicial para hacerlas por su cuenta, el juez debe fijar un monto máximo a gastar y la parte de rentas que deberá aplicarse al pago.  

El arrendatario está a cargo de las mejoras y reparaciones que surjan por daños o deterioros que el bien sufra por su culpa o la de sus familiares, dependientes, subarrendatarios o mascotas, pues debe devolver el bien en el estado en que se le entregó, salvo los desperfectos por el uso y paso del tiempo.

En caso de incendio, el arrendatario o los arrendatarios (si hubiere más de uno), es responsable del bien objeto del arrendamiento, salvo que el incendio haya sido producido por caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción, y en caso el bien este asegurado.

Conclusión

Todo bien, por el paso del tiempo o por hechos causados, necesita ser mejorado y reparado. El arrendante debe realizar las mejoras y reparaciones necesarias que impidan la destrucción del bien y al arrendatario las que sean causadas por éste. Sin embargo, el arrendante y arrendatario pueden pactar que este último realice las mejoras con sus propios fondos, siendo lo gastado abonable a rentas. También puede ser sin compensación del arrendador o entregar el bien al finalizar el plazo del arrendamiento sin dichas mejoras, con el fin de garantizar que el bien cumpla el objeto de su uso.