Escrito por: Carlos Taboada
La compraventa de bienes inmuebles es una transacción común y habitual en la mayoría de países que reconoce los derechos de propiedad privada. En esa transacción, el vendedor podrá generar una ganancia o una pérdida de capital, dependiendo de la diferencia entre el valor de venta y el precio de adquisición. La Ley de Concertación Tributaria (“LCT”), en su artículo 3, establece el Impuesto sobre la Renta (“IR”) que grava las rentas de fuente nicaragüense de contribuyentes residentes y no residentes, incluyendo tanto las obtenidas por ganancias y pérdidas de capital como aquellas originadas en la realización de actividades económicas. La mayoría de compraventas inmobiliarias quedará sujeta al IR por ganancias y pérdidas de capital, salvo aquellas realizadas por empresas cuyo giro o actividad principal sea la venta de inmuebles, en cuyo caso éstas quedarán sujetas al IR por actividades económicas. En esta entrega comentaremos sobre el primer caso, y en la siguiente, al régimen aplicable a las empresas inmobiliarias.
El artículo 15 LCT define como ganancias y pérdidas de capital “las variaciones en el valor de los elementos patrimoniales del contribuyente, como consecuencia de la enajenación de bienes, o cesión o traspaso de derechos.” Por tanto, siendo la compraventa un acto de enajenación, ésta podría generar una ganancia o pérdida de capital. El Capítulo IV de la LCT regula la aplicación del IR a las ganancias y pérdidas de capital estableciendo ciertas reglas importantes a considerar para el caso de compraventas:
a) El artículo 74 LCT establece que el impuesto grava las ganancias y pérdidas de capital realizadas;
b) El artículo 75 numeral 2 LCT establece que el momento de realización de la ganancia ocurre al momento de enajenación del bien;
c) Para determinar la base imponible sobre la cual se aplicará el impuesto, observamos los artículos 82 y 83 LCT:
i) El primero determina que en las enajenaciones onerosas (como es el caso de la compraventa), la base imponible es la diferencia entre el valor de transmisión y el costo de adquisición;
ii) El segundo precisa la forma de cálculo del costo de adquisición y valor de transmisión. El costo de adquisición incluye el importe total pagado por la adquisición, el costo de las mejoras y gastos inherentes a la adquisición sin incluir intereses y descontando amortizaciones y depreciaciones. Por su parte, el valor de transmisión para efectos tributarios será el mayor entre el valor estipulado en la escritura pública o el valor del avalúo catastral.
iii) Cuando el contribuyente no pueda documentar sus costos y gastos, podrá aplicar la alícuota de retención establecida en el artículo 87 la suma equivalente al sesenta por ciento (60%) del monto percibido.
d) El artículo 87 establece las alícuotas a pagar sobre las ganancias y pérdidas de capital, estableciendo que en la transmisión de bienes sujetos a registro ante oficina pública, se aplicarán las siguientes alícuotas de retención definitivas del IR:
Equivalente en córdobas del valor del bien en US $ | Porcentaje Aplicable | |
De | Hasta | |
0.01 | 50,000.00 | 1.00% |
50,000.01 | 100,000.00 | 2.00% |
100,000.01 | 200,000.00 | 3.00% |
200,000.01 | 300,000.00 | 4.00% |
300,000.01 | 400,000.00 | 5.00% |
400,000.01 | 500,000.00 | 6.00% |
500,000.01 | A más | 7.00% |
La lectura correcta de este artículo es que el porcentaje aplicable dependerá del valor del bien, que para el caso de compraventas de inmuebles hemos visto será el mayor entre el valor estipulado en la escritura pública o el valor del avalúo catastral.
e) El artículo 88 LCT establece que el IR a pagar por las rentas por ganancias y pérdidas de capital es el monto que resulte de aplicar las alícuotas del impuesto a la base imponible. Por tanto, a la base imponible calculada de conformidad con los artículos anteriores, debería aplicarse la alícuota resultante.
En Nicaragua, la compraventa de bienes inmuebles se ejecuta ante Notario Público y en virtud de ésta, el vendedor transfiere su derecho de propiedad sobre una propiedad inmueble al comprador que adquiere. Tras la obtención del certificado catastral correspondiente, se procede a solicitar el avalúo fiscal de la propiedad, tras lo cual se liquida el impuesto. Posteriormente, pagado el impuesto, se procede a la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad del Departamento en que el bien se ubique.
En la práctica sin embargo, al momento de liquidación del impuesto, las autoridades determinan erróneamente el IR a pagar aplicando la alícuota sobre el valor y no sobre la base imponible que debería ser la ganancia o pérdida calculada según las reglas de los artículos 82 y 83 LCT.
Existen dos escenarios regulados por la LCT para la correcta determinación del IR a pagar en compraventa de inmuebles. Cuando el contribuyente pueda documentar sus costos y gastos, lo cual consideramos ocurre al relacionar en la escritura de compraventa el importe pagado y costo de las mejoras según escrituras inscritas ante el Registro Público de la Propiedad, la base imponible deberá ser la diferencia entre el valor de transmisión (art. 83 n. 2 LCT) y el costo de adquisición (art. 83 n.1 LCT). Cuando estos valores no consten, se debería aplicar el artículo 83 Numeral 3.
A continuación, ilustramos la diferencia entre la forma actual de determinación del impuesto, y la que debería ser conforme a lo establecido en la ley para ambos escenarios, para una compraventa de US $400,000.00, la que según antecedentes inscritos el vendedor había adquirido por US $250,000.00:
Forma de aplicación de Base Imponible Actual | Correcta Aplicación Base Imponible Costos Documentados (art. 83 n.1 y 2 LCT) | Correcta Aplicación Base Imponible Costos No Documentados (art. 83 n.3 LCT) | ||
Valor de Transmisión (art. 83 n.2 LCT) | Precio de Venta que consta en la Escritura | $ 400,000.00 | $ 400,000.00 | $ 400,000.00 |
Avalúo Catastral | $ 500,000.00 | $ 500,000.00 | $ 500,000.00 | |
Valor de Transmisión | $ 500,000.00 | $ 500,000.00 | $ 500,000.00 | |
Costo de Adquisición | No se considera | $ 250,000.00 | No documentado | |
Base Imponible | Monto | $ 500,000.00 | $ 250,000.00 | $ 240,000.00 |
| Justificación | Se toma el valor de transmisión | Valor de transmisión – Costo de Adquisición (art. 83 n1 y n2 LCT) | 60% del monto percibido (art. 83 n3 LCT) |
Alícuota | 7% | 7% | 7% | |
IR a Pagar | $ 35,000.00 | $ 17,500.00 | $ 16,800.00 |
De esta forma, podemos observar cómo la forma de aplicación de la base imponible actual no sólo es contraria a lo establecido en la LCT, sino que resulta en el pago de un impuesto mayor. La corrección de esta situación requeriría hacer los ajustes correspondientes en los formularios de la Administración Tributaria que permitan reconocer los costos de adquisición o bien la aplicación del artículo 83 numeral 3), de forma que la base imponible sea el 60% del monto percibido.
En nuestro próximo artículo, analizaremos la situación respecto a las empresas cuyo giro y actividad es la compraventa de bienes inmuebles.