En esta nueva entrega, continuamos con la serie de artículos de materia arrendaticia y posesoria.
Anteriormente analizamos los tipos de arrendamiento usuales en el mercado inmobiliario y la normativa que les rige y esta vez nos complace profundizar en aspectos relacionados con las partes que pueden verse involucradas en una relación arrendaticia, así como sus formas de contratación.
I. Las Partes
Cuando pensamos en un contrato de arrendamiento, lo primero que se viene a la mente suele ser una persona (física o jurídica) que da en alquiler una casa de habitación o local comercial a favor de otra persona que paga un precio para disfrutar del inmueble.
Sin embargo, consideramos enriquecedor profundizar en las distintas posibilidades que el mercado ofrece y que jurídicamente justifican que se aborde la relación arrendaticia de una forma más detenida en cuanto a la aplicación de las normas de fondo y las procesales.
I.a El arrendante
El artículo 9 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, es claro en determinar que arrendante y propietario no son sinónimos y que, no se requiere ostentar la propiedad del bien para estar legitimado para darlo en arrendamiento.
En lo que interesa para esta entrega, indica el artículo 9 mencionado:
ARTICULO 9.- Facultad de dar.
Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.
El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.
I.a.i El arrendante propietario
Es la forma más común y pura del arrendamiento, es lo que usualmente se piensa al concebir un arrendamiento. Nos referimos a una persona, física o jurídica, que da en arriendo un inmueble que le pertenece, de una forma simple, el propietario registral del inmueble ofrece en alquiler el inmueble del que es propietario.
Claramente, aunque al momento de firmar un contrato el propietario se haga representar por un apoderado, ello no afecta la condición de arrendante que ostenta en la relación arrendaticia.
I.a.ii El arrendante no propietario
Si bien es menos común, cabe la posibilidad de que el arrendante no sea el propietario del inmueble, lo cual responde al atributo que la ley le otorga al legítimo poseedor del bien.
Un ejemplo de esto podríamos encontrarla en aquellos casos en que el comodatario (poseedor a título gratuito del bien) da en arrendamiento el inmueble que ocupa, o bien cuando el fideicomitente ostenta los derechos de posesión de un inmueble fideicometido (si así lo indica expresamente el contrato de fideicomiso).
Cabe mencionar que si bien la posesión obtenida como resultado de un arrendamiento es legítima, nuestro legislador optó por prohibir que el arrendatario tenga la posibilidad de dar en un nuevo arrendamiento ese mismo bien, salvo que cuente con el consentimiento expreso del arrendante.
I.a.iii Pluralidad de Arrendantes
En los casos en que exista una propiedad en derechos y por ende distintos propietarios, en dicha relación contractual debe concurrir el consentimiento de todos los copropietarios para que el arrendamiento sea válido.
Es decir que de acuerdo con nuestro ordenamiento, la cosa común debe ser arrendada por la totalidad de los copropietarios, lo cual es relevante cuando se ostenta la condición de arrendatario ya que con el fin de evitar contingencias, una adecuada asesoría debe requerir necesariamente, que todos los copropietarios firmen directamente o mediante representación, el contrato de arrendamiento.
I.a.iv Arrendante Usufructuario
En caso que el dueño registral del inmueble no tenga el uso y disfrute de la propiedad, sino que la ostente un tercero (usufructuario), el dueño registral de la propiedad no necesariamente debe dar su consentimiento, sino que el contrato es válido con la sola suscripción por parte del usufructuario, ya que es éste quien ostenta todo derecho de uso, disfrute y posesión del bien y, consecuentemente, es quien puede darlo en arrendamiento.
Dentro de los límites que tiene el usufructuario para dar en arriendo el inmueble destacan:
a. El destino del bien, toda vez que el usufructuario no puede variar el destino de la cosa que usufructúa (artículo 343 del Código Civil), de tal manera que el hecho de ostentar el usufructo en una casa de habitación, no le permite arrendar el inmueble para un uso comercial.
b. El plazo por el cual tiene su derecho de usufructo, en ese sentido, si bien es práctica común que el usufructo sea vitalicio, cabe la posibilidad de que el usufructo sea por plazo determinado, no pudiendo el usufructuario dar en arrendamiento el bien más allá del tiempo por el que tenga el usufructo.
Sobre este aspecto del límite temporal que establece el plazo del usufructo, es importante mencionar que en caso de que el usufructuario sea una persona jurídica, por norma expresa dicho usufructo no puede superar los 30 años (artículo 359 del Código Civil), de tal manera que el plazo del arrendamiento no podrá superar el plazo restante del usufructo al momento de firmarse el contrato.
I.a.v Arrendante Fiduciario
Cuando el bien objeto del arrendamiento se encuentra inscrito registralmente a nombre de una persona en calidad de fiduciario, es siempre recomendable tener acceso al contrato de fideicomiso con el fin de valorar jurídicamente las distintas aristas que esa relación puede presentar.
En nuestra experiencia, las disposiciones con respecto al uso y posesión del bien fideicometido varían tanto en función del tipo de fideicomiso (administración, garantía, planeación patrimonial, etc.) y además en virtud de la misma voluntad de las partes, de forma tal que en ocasiones el arrendante que debe figurar en el contrato es el fiduciario, mientras que en otros casos deberá ser el fideicomitente, según se haya reservado, o no, la posesión a este último al momento de traspasar el bien al fideicomiso.
Tampoco es inusual que en los fideicomisos en los que no se reserva el uso y posesión del bien para el fideicomitente, en el mismo fideicomiso o bien en forma separada, el fiduciario otorgue poder especial al fideicomitente para arrendar el bien, en cuyo caso no debe confundirse que jurídicamente el arrendante es el fiduciario, al margen de si los derechos económicos del contrato de arrendamiento forman parte o no del patrimonio fideicometido.
Finalmente, cabe mencionar que al igual que sucede con el arrendamiento del usufructuario, en el caso del arrendamiento por parte del fiduciario, el plazo del contrato de alquiler no puede superar el plazo del fideicomiso.
I.b El arrendatario
Según el artículo 10 Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, todo aquél que posea capacidad jurídica o este legalmente representado, puede tomar en arriendo; es decir, ser arrendatario.
En el supuesto de que alguien tome en arriendo en nombre de un tercero, la misma norma establece que se requiere un poder especial o generalísimo; o bien, que el representante posea una facultad legal conferida por una autoridad competente.
I.b.i Arrendatario No Ocupante
Desde la perspectiva del arrendatario, en nuestra práctica diaria identificamos dos claras situaciones en las cuales quien suscribe el contrato de arrendamiento, no hace uso del inmueble:
a. El alquiler de una casa de habitación para uso de un familiar.
b. El alquiler de un local comercial suscrito por una empresa parte de un Grupo de Interés Económico para ser explotado por otra empresa del mismo Grupo.
En todo caso, indistintamente de los motivos por los cuales quien figura como arrendatario no sea quien disfrute del inmueble, es importante tomar en consideración dicha particularidad al momento de plasmar contractualmente el clausulado relevante y todos los aspectos relacionados con las mejoras urgentes, a la seguridad del inmueble, al destino del mismo, así como a cualquier otro término que se estime relevante de la relación propietario-ocupante, más allá de la relación arrendante-arrendatario que perfecciona el arrendamiento.
- Formas de Contratación
El contrato de arrendamiento no se encuentra sujeto a formalidades especiales, es decir, no es solemne, lo cual permite que sea jurídicamente válido tanto en forma verbal como escrita.
De la misma manera, puede ser suscrito tanto de forma presencial como entre ausentes, siguiendo los lineamientos de informalidad de los contratos del artículo 413 del Código de Comercio.
Más allá de aspectos relativos a la innegable validez de la contratación verbal, un contrato escrito es siempre recomendable como medio probatorio de ciertas condiciones y particularidades de difícil demostración en una relación verbal; por ejemplo, casos en que el arrendatario es responsable por el deterioro por uso normal y paso del tiempo, el derecho a retirar mejoras por parte del arrendatario en deterioro del inmueble, el pago del precio en una frecuencia distinta a la mensual, garantías especiales, o la fijación de un plazo distinto para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato en forma anticipada (artículos 33, 37, 58, 59 y 72 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos respectivamente).
Además, si la relación consta en un documento, en caso de vencimiento del plazo y falta de pago, ello permite al arrendante la interposición de un proceso monitorio arrendaticio y no un sumario de desahucio, aspecto que será desarrollado en posteriores entregas.
Conviene además realizar una acotación final, en algunos contratos de arrendamiento, hemos detectado una indebida práctica de incluir una cláusula arbitral en el que no se excluye la tramitación del desalojo del inmueble, lo cual genera una posterior contingencia no deseada en la dilatación del proceso, dado que propicia que el demandado alegue con evidentes fines dilatorios, una falta de competencia de la jurisdicción común en beneficio de la arbitral, y si se acude a la sede arbitral, alegue incompetencia de ésta en beneficio de la jurisdicción común, una práctica indebida pero generalizada en caso de pretender dilatar la tramitación de un desalojo. Además, en caso de llevarse el proceso en sede arbitral, se plantea la necesidad de ejecutar lo resuelto en dicha sede en la judicial (ejecución de laudo), lo cual claramente desaconseja la inserción de una cláusula genérica arbitral.
De esta manera concluimos la segunda entrega de artículos sobre materia posesoria y arrendaticia. En nuestro próximo artículo desarrollaremos aspectos sobre las cláusulas más comunes que se presentan en los contratos de arrendamiento, tales como las que regulan el depósito de garantía, plazo, mejoras útiles y necesarias, reparaciones urgentes, así como las figuras de la excusión de pagar, ajustes de la renta según se trate de moneda nacional o extranjera, y aspectos relacionados a las formalidades de comunicaciones entre arrendante y arrendatario y, finalmente, el impacto del remate de un bien arrendado en la relación arrendaticia.
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