Escrito por: Paola Cantarero
Muchas son las dudas que le surgen a una persona que se encuentra en la búsqueda de su anhelado primer hogar o el de aquella empresa que se encuentra interesada en adquirir un bien inmueble para su desarrollo mediante una importante inversión, todos sabemos que es muy importante verificar en los antecedentes de dominio (escrituras) ante la autoridad registral el instituto de la Propiedad que el inmueble no tenga ningún litigo pendiente anotado, embargo o hipoteca o de verificar alguna anomalía en su tracto sucesivo que nos haga sospechar de algún litigio, una vez verificados éstos datos normalmente verificamos que la clave catastral esté registrada a nombre del vendedor y que se encuentre solvente en sus cargas y tributos municipales y procedemos a escriturar, ¿Pero es solamente eso lo que podemos verificar de una clave catastral? ¿Te han dicho que la ausencia de una debida diligencia (due diligence) minuciosa y exhaustiva de la clave catastral puede hacer que pierdas por completo tu inversión? Te comentamos a detalle:
Has revisado las escrituras de un inmueble y sus antecedentes históricos y te encuentras satisfecho y feliz con los resultados porque aparentemente has encontrado el inmueble perfecto para la inversión que tienes en mente, como siguiente paso solicitas te sea proporcionada la clave catastral municipal del inmueble: ¿Qué haces ahora con ese número de clave? éste punto es muy muy importante dentro de la transacción y no lo es solamente para verificar lo que sería obvio, es decir verificar que la clave catastral esté solvente en sus cargas y tributos y también verificar que la misma este actualizada en sus dimensiones en contraste con la escritura pública de dominio y muy importante inscrita también a favor del propietario, sí, eso es uno de los datos que debemos revisar ante el departamento de Catastro municipal y te recomiendo si o si que lo hagas, ¿Pero, qué otro dato es vital revisar? En nuestra experiencia como firma apoderada de diversos bancos a nivel nacional e importantes proyectos inmobiliarios en el país nos ha llevado a notar que hay un tipo de búsqueda que casi nadie practica al realizar la debida diligencia (due diligence) de un inmueble, y esto es una situación que no es para nada hipotética o alarmista, ya que hemos encontrado situaciones así y es por ello que queremos concientizar sobre su importancia, y es el de verificar en los planos de las imágenes aéreas de la ciudad que maneja la alcaldía municipal si la clave catastral que nos han brindado además de estar registrada a favor del vendedor corresponde geográficamente al inmueble ofrecido en venta, ¿Pero, a qué me refiero propiamente? En la práctica, nos hemos encontrado con inmuebles que en documentos geográficamente se encuentran en un determinado lugar, tienen su clave catastral al día e inscrita a favor del vendedor, aparentemente en documentos todo está perfecto, el inmueble está listo para la compra venta, sin embargo, ¡¡oh sorpresa!!, nos hemos encontrado que al verificar la ubicación geográfica de la clave catastral en los planos de la alcaldía la misma se encuentra ubicada en otro lugar inclusive en zona de la ciudad o residencial diferente y que el inmueble ofrecido en venta tiene asignada otra clave catastral a nombre de otra persona que no tiene ninguna relación con la persona con quien pretendemos hacer un negocio, esto torna el inmueble que aparentemente estaba legal en documentos en un inmueble litigioso por la ubicación geográfica de su clave catastral, lo que provoca que ese inmueble al realizarle inspecciones por parte de la alcaldía para otorgar permisos como por ejemplo de construcción, se denote el error del que adolece y nos sea denegado el permiso y se deba iniciar un proceso administrativo de reclamo ante la autoridad para que sea rectificado el error en la asignación de la clave, proceso que no es nada sencillo y sumamente largo, puesto que habrá que estudiar en ese caso que título de propiedad tiene la otra persona para dilucidar porque razón se le asignó a él la clave de ese inmueble, en muchos casos nos podemos encontrar con sorpresas peores como denotar que la otra persona tiene otro título de propiedad con esas mismas colindancias inscrito ante el Instituto de la Propiedad y eso hace iniciar no solo un reclamo administrativo ante la municipalidad por la mala asignación de la clave catastral sino también iniciar un litigio ante los juzgados de la República para determinar la validez de un título registral o de otro, litigio que con seguridad llevará años y para cuando tengamos una resolución definitiva, nuestra inversión se habrá desplomado, es por ésta razón que debes ser muy cuidadoso con éste tipo de investigaciones, ya que bien sea que como resultado te surja el primero escenario o el segundo, cualquiera de ellos será muy perjudicial para ti y tus finanzas.
Esperamos estos consejos te sea de una gran utilidad y lo pongas en práctica en tu próxima investigación y debida diligencia de tu próximo bien inmueble a adquirir, estamos seguros te ahorrará muchos problemas a futuro.