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No podemos pasar por alto el reciente suceso sufrido en Surfside Florida, Estados Unidos, cuando en la madrugada del 24 de junio un edificio residencial de apartamento a la orilla del mar colapso en cuestión de unos minutos. De este suceso todavía muy poco se sabe del origen estructural que pudo causar el siniestro, sin embargo, si se habla en distintos medios escritos y mediáticos las reparaciones que el Edificio requería derivado de que este “Champlain Towers South” era ya un edificio de mas de 40 años de construcción y las normas del condado exigía de acuerdo con la regulación propia de Florida en cuanto a construcciones y sus inspecciones de forma anual. La primera demanda civil planteada y apoyada por un residente propietario de este edificio se plantea contra la junta directiva de Condominios del edificio, bajo la demanda de rendición de cuentas que pudiera evidenciar la omisión de tareas y recursos en las reparaciones que este edificio exigía derivado de inspecciones previas realizadas.
Pese a que en Guatemala nuestro sistema de construcción por ser un País alto en sismos difiere tanto a nivel estructural, edificativo y materiales, que lo hace significativamente más seguro en términos edificativos, los recientes reportes preliminares generados tanto en el Edificio de Florida como en el metro de México dan indicios de fallas estructurales, estudio de suelos que presentaron fallas por su topografía natural y cercanía a aspectos que en edificación presentan siempre un desafío. Cuando adquirimos un apartamento o unidad habitacional debemos estar seguros de elementos rodean esta decisión tan importante en nuestra vida que genera valor y sobre todo aquellos elementos constructivos y de mantenimiento que una estructura de Propiedad Horizontal generará de por vida para hacer que los elementos que llevaron a poner nuestra confianza en la compra perduren para nuestra inversión, seguridad y plusvalía en nuestras propiedades.
Cuando un Desarrollador licita o pone en marcha un proyecto inmobiliario de propiedad horizontal, grandes elementos entran a validar lo que se conoce dentro de una línea de tiempo como el “proceso de planeación y edificación”, la licitación de los contratistas, su trascendencia en proyectos similares, garantías, materiales, tiempos, trabajos previos, experiencia que llevan en el mercado, hacen elementos de valor que logre llamar la atención y brindar confianza de los clientes compradores. El proceso de edificación y entrega siempre debe de dotar a los clientes compradores, de las garantías necesarias que requiera una edificación nueva en procesos constructivos, de aquí en adelante los propietarios deben velar por que una edificación tenga los mantenimientos a corto, mediano y largo plazo requiere, hay que recordar que las garantías no perduran para toda la vida y tienen su validez limitada según la ley y aquellas que en su contratación se dieron.
En Guatemala es común que los propietarios designan su representación a la Junta Directiva de Propietarios, que son propietarios de unidades dentro del edificio que deben velar por que el Edificio sea bien administrado, conservado y su mantenimiento el adecuado, es a través de ellos que se determinan las decisiones que conlleven la correcta administración. La ejecución de la administración de un Edificio es designada de acuerdo con nuestro actual código civil a una persona natural o jurídica que lo administre. Anualmente los propietarios conforme a al informe que determina la administración y a través de la rendición de cuentas de la administración, deben decidir y proveer los gastos que se consideren para cubrir las reparaciones, mantenimiento, provisiones que se consideren necesarias para el Edificio. Los reportes preliminares del Edificio Champlain Towers South en Florida indican que el Edificio requería en reparaciones estructurales que debían ser cubiertas por sus propietarios en un estimado de nueve millones de Dólares de los Estados Unidos de América (US$9,000,000.00), las mismas se habían venido acarreando desde los primeros informes que se generaron por una consultoría realizada a finales del año 2018, por un apartamento de una recamara la cuota que se requería para cubrir el monto de reparaciones y mantenimiento era de un estimado de US$ 80,000.00, para un Pent-house la cuota extraordinaria requerida era de un estimado de US$ 330,000.00, esto distribuido en un promedio de 100 unidades. Como asesores inmobiliarios el acompañamiento que damos tanto a desarrolladores como propietarios en Asambleas Anuales de propietarios, se han observado que cada vez mas como estos elementos no son considerados como parte de los elementos fundamentales a discutir entre propietarios como fondos de reserva obligatorias, si un edificio es nuevo la centralización de los temas se ajusta al entendimiento de la integración de la cuota de administración que requiere el Edificio, los componentes generales son: seguro, seguridad, sueldo de personal administrativo de mantenimiento, electricidad, mantenimiento de áreas comunes, mejoras, etc. En un edificio de más antigüedad sin duda los elementos a considerar deben ser otros, y esto evidencia que el costo de vivir en Propiedad Horizontal es mas elevado y a considerar para toda compra que se desee adquirir una propiedad de este tipo. Aquellos que buscan vivir en Propiedad Horizontal deben comprometerse en su compra a cubrir este elemento importante al momento de su adquisición, y a estar dispuestos para que su propiedad se conserve en plusvalía a mantener estricto control en las revisiones, mejoras, reparaciones que este pueda requerir y esto sin duda se ejerce a través de una correcta representación y administración.
La Junta Directiva de un Edificio debe integrarse sin duda por personas comprometidas, capaces, idóneas y aquellas que sin duda busquen a través de sus gestiones profesionales mantener una correcta comunicación entre los vecinos para siempre velar por aquellos intereses necesarios que eleven, mantengan los elementos del propio edificio y sus unidades en excelentes condiciones.
¿Responsabilidad civil de las acciones del Administrador o Junta Directiva de propietarios de un edificio de Propiedad Horizontal en Guatemala?
En Guatemala todas las decisiones administrativas, se toman como base a las directrices que determine la Asamblea de Propietarios del Edificio, y las actuaciones del Administrador se delimitan en el Reglamento de Propiedad Horizontal y Convivencia. La Junta Directiva debe Supervisar las tareas que realiza el Administrador y observar por el buen manejo y uso de los recursos de un edificio o residencia, controlando la gestión administrativa, aumentando la eficiencia de la administración, por ende, toda aquella omisión en la realización de sus tareas en búsqueda del fin que persigue su cargo puede llegar de acuerdo con la gravedad enmarcarse en responsabilidad civil o incluso penal y por ende el resarcimiento de todo daño o perjuicio que por ende se cause.
Las tareas de una Junta Directiva de un Edificio de Propiedad Horizontal, no oscila solo en las medidas estéticas, de uso y convivencia que requiere un edificio, deben adicionalmente velar con el tiempo en incluir dentro de su presupuesto aquellas inspecciones que atiendan y aseguren la estabilidad estructural por el desgaste del tiempo y condiciones naturales de vivir en un país como Guatemala que presenta grandes retos por su naturaleza sísmica, además de velar por aquellas incorporaciones que se realicen dentro el edificio que puedan en su conjunto alterar el peso estructural bajo el cual un edificio está diseñado. Sin duda los cargos y expectativas deben abarcar elementos de valor que determinen la idoneidad de los que integren estas estructuras administrativas y de dirección, el compromiso de cada uno de sus miembros es el compromiso de velar a perpetuidad por aquellas decisiones que otorguen a sus propietarios la tranquilidad de las medidas que se adopten pensando a futuro.