La encrucijada alrededor de los negocios de Inmuebles en Guatemala, un velo por desaparecer

Por Sandra Patricia Ponce de Zedán

El Sector Inmobiliario se encuentra contraído, los cambios que en materia de legislación y control se han dado, y un ente fiscalizador con altas metas de recaudación y cumplimiento de presupuesto, han puesto especial atención a la forma en que se realizan la transferencia de bienes inmuebles. La pregunta más frecuente que solemos atender los que hoy nos encontramos como Notarios y Asesores Inmobiliarios documentando las compraventas de bienes inmuebles son: ¿A qué valor debo de escriturar? ¿Qué efecto impositivo me va a generar la compraventa?  ¿Qué efecto tiene a corto y largo plazo la negociación directamente sobre el Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI)?, ¿Podemos realizar compraventa de mejoras que se hayan realizado sobre el inmueble?, en general, muchas preguntas y pocas alternativas que se puedan plantear.

En Guatemala todo empieza con una correcta investigación registral y catastral, que se realiza sobre el Iinmueble objeto de una negociación, los valores no reflejan en la actualidad una congruencia con la realidad del mercado, derivado de la situación de tenencia de tierras y los sistemas que por siglos marcaron la propiedad de tierras en Guatemala y su uso. Hoy en pleno siglo XXI, esos valores sobre tierras históricos todavía los encontramos en algunas áreas del país.

Ante la vida moderna, todos los ciudadanos queremos y anhelamos una ciudad, municipio, o departamento organizado, con todos aquellos servicios que impulsen un desarrollo y creen plusvalía. El mercado inmobiliario se expandió, nuevos productos surgieron, los ingresos del sector se vieron reflejados en la economía, creando una expansión urbanística notoria.  En la Ciudad de Guatemala, cada vez con mayor frecuencia, vemos diversos proyectos de vivienda, oficinas, comerciales, proyectos recreacionales, turísticos, de uso mixto que se desarrollan, ya no solo en las conocidas zonas, si no cada vez más este diagrama espiral de crecimiento territorial ha avanzado a zonas donde antiguamente no se tenía proyectado un desarrollo tan creciente, el mercado lo requirió, la demanda y oferta lo enfatizó, e hizo que nuevamente pusiéramos en la lupa esta diferencia en los valores sobre inmuebles. Cómo justificar diferentes valores en una misma área geográfica, se creó una brecha entre la valorización de tierra, diversidad de nuevas construcciones salieron al mercado, delimitación de urbano y rural fueron objeto de una nueva era de cambio para este sector.

En la actualidad derivado de diversas leyes emitidas, encontramos una realidad legal muy distinta a la que estábamos acostumbrados a lidiar, aparecieron términos dentro de nuestro ordenamiento legal, como el de lavado de dinero, transacciones sospechosas, secreto bancario por mencionar algunas, y entonces ¿qué efecto tuvo esto sobre las transacciones de compraventa de inmuebles? Nuevas tipologías de delitos se incorporaron, y fue entonces que la forma de hacer negocios inmobiliarios cambió. Todavía vemos con incredulidad, duda, recelo e incertidumbre lo que se anuncia pasará con las compraventas de inmuebles en Guatemala.

Los intentos de nuestros legisladores en legalizar y transparentar las transferencias de inmuebles, generó la necesidad de realizar consensos con algunas cámaras o sectores relacionados al mercado inmobiliario, se hizo presente una serie de normativas, cuya finalidad última tenía transparentar las transacciones inmobiliarias a valores reales, y generar más ingresos derivado de la alteración de la base imponible a la que estarían sujetas las transferencias de inmuebles. Es así cómo nace y se empieza a diferenciar para efectos de una negociación o transacción, conceptos como primera o segunda venta y el impacto fiscal que dicha transferencia generaría.

En una transferencia de bienes Inmuebles como primera venta, la determinación de la base imponible para el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), lo constituye el monto a partir del cual se calcula el Impuesto.  Si quien transfiere la propiedad del bien inmueble, no es contribuyente registrado del Impuesto al Valor Agregado (IVA) o siéndolo su actividad comercial no es la venta de inmuebles, para la primera venta o permuta, la base del impuesto la constituye el valor de la enajenación consignado en la escritura pública o el que consta en la matricula fiscal, la ley determina el que sea mayor. La ley impuso para estas transacciones la obligación de consignar en la escritura pública el número de identificación tributaria (NIT), e identificar el medio de pago que se utilizó en la compraventa (bancarización), esto a la luz de dos elementos importantes: a) la fiscalización sobre la operación; y b) que las transacciones no se originaran de fuentes provenientes de lavado de dinero. Esto ayudaría y apoyaría la supervisión.

Si el vendedor es contribuyente registrado del Impuesto al Valor Agregado y sus actividades giran en sectores como construcción o venta de inmuebles, deberá emitir factura por la compraventa del bien inmueble, para la primera venta o permuta de bienes inmuebles, la base del Impuesto al Valor Agregado la constituye el precio de venta consignado en la factura, escritura pública o el que consta en la matricula fiscal, el que sea mayor. El tipo impositivo, lo constituye el porcentaje que se aplica a la base imponible para determinar la cuota tributaria a pagar.

La forma de pago del impuesto al Valor Agregado (IVA), para el caso que la parte vendedora sea contribuyente registrado al impuesto y su actividad sea la construcción o la venta de inmuebles, incluyendo los terrenos con o sin construcción, la transferencia de dominio (enajenación) deberá hacerse constar en escritura pública para los efectos registrales, pero el impuesto se pagará en la factura por la venta y en la fecha en que se emita.

En el caso que el enajenante no sea contribuyente del impuesto o siendo contribuyente su giro habitual no sea comerciar con bienes inmuebles, la enajenación deberá documentarse en escritura pública y el impuesto se pagará por el adquirente dentro del plazo de quince (15) días siguientes al de la fecha de autorización de la escritura, se haya o no compulsado el testimonio, por los medios que determine la Superintendencia de Administración Tributaria (formularios, timbres, etc.). El Notario está obligado a consignar en la razón final del testimonio de la escritura pública, el monto del impuesto que grava el contrato y deberá adjuntar el recibo o fotocopia legalizado del recibo del pago.

Para las determinación de la base imponible para las segundas ventas o permutas de bienes inmuebles, La ley del Impuesto del timbre fiscales y papel sellado para protocolo, Decreto 37-92 del Congreso de la República y sus modificaciones, establece que están afectas a la tasa impositiva del tres por ciento (3%) de Timbres Fiscales, la base imponible del impuesto la constituye el valor mayor entre los siguientes: a) el valor consignado por quien vende, permuta y adquiere bajo juramento, en la escritura pública; b) El valor establecido por el Valuador autorizado; c) El valor inscrito por el contribuyente en la matrícula fiscal o municipal. El Reglamento de la Ley de Timbres Fiscales y Papel Especial para Protocolo, Acuerdo Gubernativo 4-2013, definió lo que por ley se consideraría como “segundas o subsecuentes ventas”, indicando que toda transmisión que se realizara posterior a la primera inscripción de dominio, a cualquier título quedaba enmarcada como segunda venta, y por ende sujetas a un impuesto distinto al de una primera venta.

Diferenciadas las ventas de inmuebles por su primera y segunda transferencia y su impacto fiscal, se daban los primeros indicios de regulación y fiscalización en este sector, ya encontrábamos en ley elementos para distinguirlos; sin embargo, los valores históricos tanto en el registro como en las municipalidades aun permanecían intactos. Un elemento se introduce como una alternativa para llegar a los valores de mercado de inmuebles la valuación fiscal, cuya finalidad es cuantificar el valor de un bien inmueble, sea este urbano, sub urbano o rural, lo cual constituye un procedimiento voluntario, regulado para este fin con procedimiento determinado.

Dentro del grupo de reformas fiscales se encontraba la Ley de Actualización Tributaria, Decreto 10-2012 del Congreso de la Republica, y dentro de sus libros la Ley del Impuesto Sobre la Renta, la cual entró en vigor el 1 de enero del 2013, se crean tres categorías de rentas, siendo estas: (i) Rentas de Actividades Lucrativas; (ii) Rentas de Trabajo; (iii) Rentas de Capital. Las rentas de capital se califican como aquellas provenientes de cualquier transferencia, cesión, compraventa, permuta u otra forma de negociación de bienes o derechos, realizada por personas individuales, jurídicas cuyo giro habitual no sea comerciar con dichos bienes o derechos. Mientras que rentas de actividades lucrativas, aquellas obtenidas como resultado de actividades comerciales. Las rentas gravadas conforme a los hechos generadores se clasifican en: a) Rentas de Capital Inmobiliario; b) Rentas de Capital Mobiliario; c) Ganancias y Pérdidas de Capital. Dentro de la determinación que realizó la Ley, se encontraban como ganancias de capital, aquellas obtenidas por:

I. Monto de revaluaciones de los bienes que integran el activo fijo de las personas o entes obligados a llevar contabilidad de acuerdo con el Código de Comercio y la Ley del Impuesto Sobre la Renta;

II. Cualquier incremento en el patrimonio proveniente de la enajenación de derechos o bienes afectos a actividades productoras o rentas gravadas, incluso los realizados con motivo de la liquidación total o parcial de la actividad;

III. Las revaluaciones hechas por los contribuyentes.

En virtud de sentencia dictada por la Corte de Constitucionalidad el 9 de abril de 2013 mediante el expediente 293-2013 el romano iii., literal b., numeral 3., del artículo 84 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que se refiere a la revaluación de bienes inmuebles hechas por el contribuyente, fue declarado inconstitucional.

Entre las razones por las cuales la Corte de Constitucionalidad declaró inconstitucional dicho supuesto normativo, se encuentra el hecho que la revaluación no es constitutivo de un ingreso, en dinero o en especie, siendo el ingreso un elemento determinante para los efectos del Impuesto Sobre la Renta. Sin embargo, esta inconstitucionalidad no aplicó al romano i., relativo a la revaluación de los bienes que integran el activo fijo de las personas o entes obligadas a llevar contabilidad.  Lo anterior trajo una serie de dudas y confusiones, sin embargo la Superintendencia de Administración Tributaria –SAT-, en recientes opiniones ha indicado que para estos supuestos el impuesto generado por este proceso de revaluación no generará pago de Ganancia de Capital, si el mismo es tomado para una actualización de partida contable, sin embrago si la revaluación se realiza con miras a una transferencia futura a tercero (Compraventa), el valor para el cálculo del impuesto de Ganancia de Capital, debe tomarse como referencia el valor original del inmueble en la partida contable, no el valor revaluado, ya que para efectos de tributarios, el simple supuesto de revaluación y su asiento en la partida contable no genera valor, y al momento de realizarse la transferencia del bien inmueble genera el impuesto de ganancia de capital, entre el diferencial del valor de venta y valor en libros previo al procedimiento de revaluación. ¿Entonces por qué revaluar? ¿Qué beneficio tenían para una entidad obligada a llevar contabilidad los procesos de revaluación? ¿habían los legisladores pasado por alto la razón primordial de este proceso de revaluación? A su vez esto trajo consigo el problema de no haber consensuado con las Municipalidades un proyecto encaminado a reducir la tasa o tipo impositivo al Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI-, y hacer atractivo para propietarios este proceso como una alternativa de acercar el valor de propiedades a un valor de mercado y revelar los valores reales de las transacciones que se realizan sobre inmuebles sean estos por primera o segunda venta.

Todas las transacciones Inmobiliarias que hoy se realizan en Guatemala son filtradas y cotejadas por distintos supervisores tales como Bancos, Superintendencia de Administración Tributaria -SAT-, Intendencia de Verificación Especial, el marco conceptual tan amplio que nuestra legislación realizó sobre el delito de Lavado de Dinero, hace que todos los actores que intervienen en el sector Inmobiliario, tales como Corredores, Vendedores, Compradores, Intermediarios, Asesores, Notarios, tomen en consideración aspectos importantes que deben quedar previstos, tales como debida diligencia, realización de transacciones a valor real, pago de impuestos de acuerdo a lo que la Ley prevé en cuanto a montos y tiempos, y evitar dar apariencias distintas a transacciones que adolecen de una congruencia real y material. Debemos educar a todos los sectores y promover un arreglo inmediato a aquella normativa que tienda a trasparentar las transacciones a valor real sobre compraventas Inmobiliarias, sin generar temor derivado de la incertidumbre y regulando una correcta fiscalización. Los procedimientos deben ser simples, expeditos y transparentes, y sobre todo de fácil entendimiento para todos.

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