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Escrito por:
Asociada, Queenie Bendaña Q.
qbendana@consortiumlegal.com
Consortium Legal – Nicaragua

 

 

Les informamos que en fecha 9 de octubre de 2018, la Corte Suprema de Justicia emitió Circular por la cual pone en conocimiento a los Registradores Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil sobre nuevas orientaciones emitidas por la Comisión Especial de Registros, con relación a la publicidad en los Registros Públicos y la inmovilización de cuentas registrales. Estas disposiciones entraron en vigencia a partir del 1 de noviembre del corriente año, según se informa en la página web del Registro Público.

Los alcances de esta circular son los siguientes:

  1. Sobre la publicidad formal en los Registros Públicos.

El primer aspecto que regula la circular es de nuestro especial interés, ya que modifica el derecho que tienen los particulares para conocer el contenido de los asientos registrales, el cual se encuentra contemplado en el art. 127 del Reglamento de la Ley General de los Registros Públicos, permitiendo a “toda persona o entidad” sin restricción legal obtener información del contenido de los asientos registrales.

Según el punto primero de la circular: “Podrán solicitar información registral inscrita únicamente: el titular registral; el adquirente de un bien no inscrito; quien demuestre tener interés en asegurar un derecho; el notario en su calidad de apoderado del titular, del adquirente o de quien tenga interés en asegurar un derecho; y la autoridad competente”.

Esta modificación tiene una gran trascendencia, pues el modo en que hemos realizado las consultas, investigaciones y obtención de certificados en los registros públicos, sin justificar nuestro interés, se verá imposibilitado a partir de la entrada en vigencia de la circular referida. El acceso a la información registral estará restringido únicamente a aquellos que demuestren una legitimación o interés, que está condicionada por lo que dispone el punto primero de la circular.

Si bien no podemos realizar consideraciones de la aplicación de la circular, hemos realizado un breve análisis legal sobre los sujetos autorizados para acceder a la información registral según esta circular, pero no podemos garantizar que estos criterios serán seguidos en los Registros Públicos.

  • El titular registral o su apoderado.

Es suficiente con ser titular registral, pero no solo debería ser del dominio sino de cualquier derecho publicitado (condominio, usufructo, hipoteca, arrendamiento, etc.). Debiendo justificarse la legitimación con el documento inscrito.

  • El adquiriente de un bien no inscrito o su apoderado.

Quien demuestre mediante documento público que ha adquirido un bien y que este no se encuentra inscrito. Debiendo acreditar su interés con el documento público no inscrito.

  • Quien demuestre tener interés en asegurar un derecho o su apoderado.

La circular refiere a que podrá solicitar información registral “quien demuestre tener interés en asegurar un derecho”, en tal sentido no cualquiera puede acceder a la información de los asientos registrales, se permite la consulta solo a quienes demuestre que la información registral pedida tendrá como finalidad una utilidad genuina o destino apropiado encaminado a asegurar un derecho propio. Es decir, no se trata de cualquier interés, tendrá que ser un interés legítimo y jurídico a juicio del registrador.

Los casos más claros serían los terceros que ya tienen derechos constituidos sujetos a inscripción pero que no se encuentran publicitados, por ejemplo: condominio, usufructo, hipoteca, arrendamiento, etc. Acreditando su interés con el documento no inscrito.

Pero el tema es más complejo cuando se trata de derechos constituidos de un tercero que no está sujeto a inscripción, por ejemplo: el acreedor sin garantía que intenta practicar una medida cautelar en contra de un bien inscrito; o cuando se tratan de intereses económicos de un tercero, por ejemplo: una empresa que tiene el interés de comprar, arrendar o aceptar como garantía un bien inscrito, es decir constituir a futuro un derecho sobre el bien.

Consideramos que en estos 2 últimos supuestos será muy difícil que los terceros accedan a la información registral, pues queda supeditado al criterio subjetivo del registrador determinar si esto es para el tercero un “interés en asegurar un derecho”, y por otra parte no se conocen los medios que admitirán los registradores para justificar el interés, que en algunos casos no existirán documentalmente como cuando se tratan de intereses económicos.  Un caso específico será: ¿Qué criterios serán suficientes para el registrador para justificar el interés de un tercero en obtener información registral para comprar, arrendar o aceptar como garantía un determinado bien inmueble?

  • Sobre el apoderado.

El apoderado del titular registral, del adquirente no inscrito o de quien tenga interés de asegurar un derecho, dice la circular que deberá ser “el notario en su calidad de apoderado”. Por lo que a la postre en la literalidad del texto el apoderado facultado para obtener información registral deberá ser exclusivamente un notario.

En virtud de esta circular, consideramos que los problemas prácticos se originarán cuando se desee realizar un due diligencie o alguna investigación especifica con la finalidad de determinar los riesgos legales en la compra, arrendamiento, aceptación de garantías o constitución de cualquier otro derecho sobre bienes inscritos. Con la entrada en vigencia de la circular, los abogados del despacho necesariamente tendremos que presentar poder notarial, otorgado por el titular registral para obtener cualquier información sobre los bienes inscritos en los Registros Públicos.

Esto presenta los siguientes problemas en particular:

  • Se dificulta proceder con una investigación de forma agilizada para aquellas transacciones en las que se requiera la información a lo inmediato. Pues el titular registral tendrá que otorgar de previo un poder notarial.
  • En el supuesto que el titular registral no otorgue este poder, el análisis legal tendría que limitarse exclusivamente a la revisión de la información que nos sea proporcionada por el titular registral. Los que nos impediría realizar investigaciones por cuenta del cliente, verificar la autenticidad o exactitud de los documentos emitidos por los registros, que en muchas ocasiones se emiten con errores o de forma incompleta.

Por lo antes expresado, se recomienda que, al iniciar un proceso de negociación para constituir un derecho sobre un bien inscrito, se solicite al titular registral que otorgue un poder a favor de los notarios asignados para realizar las investigaciones registrales y así también evitar los riesgos expresados en el párrafo anterior.

Por último, es importante hacer el señalamiento que esta circular no es la forma legalmente idónea para modificar lo estipulado en la Ley General de los Registros Públicos y su Reglamento, pues se debió haber realizado mediante una reforma a la Ley y al Reglamento correspondiente. A pesar de ello, por la mala práctica legal en nuestras instituciones, los Registradores Públicos trabajarán en base de estas instrucciones.

Si bien otras legislaciones como España y Alemania en sus leyes prevén que el interesado en obtener información de los asientos registrales debe demostrar “interés legítimo”, esta condicionante se encuentra regulada por Ley. Además, que posee una regulación completa e integrada, en la que se establece que además del titular, se presume que existe interés legítimo para conocer de los asientos registrales a ciertos profesionales o instituciones por la actividad que desarrollan, como son: abogados, instituciones financieras, gestores acreditados ante los Registros, agentes de bienes raíces, etc.; por cuanto no se debe entorpecer el tráfico comercial y las actividades profesionales no deban ser mermadas, permitiéndoles el acceso a la información registral con solo acreditar su condición profesional.

  1. Sobre la inmovilización de cuentas registrales.

El segundo aspecto que se incluye en la circular es la posibilidad que tendrá todo propietario de solicitar se inmovilice la cuenta registral hasta por un período de un año, el cual podrá ser prorrogable por igual período, con la finalidad de asegurar que no se inscriba ningún traspaso de dominio, con excepción de aquellas transmisiones que se hayan realizado con fecha anterior a la solicitud de inmovilización de la cuenta registral.

Sin embargo, como se expresa en la circular, la inmovilización de la cuenta registral no impide que se efectúen inscripciones, anotaciones o cancelaciones por mandato judicial o autoridad competente.

El costo del trámite de inmovilización de la cuenta registral será de C$ 1,000.00, el cual ya se encontraba regulado en la Ley 920, Ley de Tasas Registrales.

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