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Escrito por:
Socios Juan Manuel Cordero y David Reuben
jcordero@consortiumlegal.com
dreuben@consortiumlegal.com
Consortium Legal – Costa Rica

 

La constitución y operación de condominios es todo un reto en Costa Rica. La misma conlleva no solo la aprobación de los planos respectivos ante todas las instituciones involucradas (INVU, CFIA, MOPT, Bomberos y Municipalidades, entre otros) lo cual normalmente es bastante engorrosa, sino también la constitución a nivel legal del Condominio en el Registro Público, que incluye la redacción e inscripción del reglamento respectivo.

Particularmente, la inscripción del reglamento representa uno de los mayores retos y a la vez constituye posiblemente una de las labores de mayor importancia para la sana operación y el futuro desarrollos de un condominio; esto dado que conlleva no solo adaptar el mismo a las necesidades del proyecto específico y las estrategia de desarrollos del mismo (ya sea por su uso: comercial, residencial, oficinas, estacionamientos, o por el tipo de condominio: maestro, de fincas filiales primarias individualizadas, verticales, horizontales o mixtos), sino también por las limitaciones que contiene la Ley de Propiedad en Condominio (“Ley”) y su reglamento, por los criterios de inscripción que tiene el Registro Nacional (que no necesariamente son siempre los más atinados), y por último la existencia de poca jurisprudencia en materia condominal que pueda ayudar a la interpretación y aclaración de ciertas normas de la Ley.

La Ley de Propiedad en Condominio, si bien es una ley relativamente reciente (data del año 1999), nació en un momento en que los desarrollos inmobiliarios eran más sencillos, y a menudo se limitaban una simple conversión de un edificio de pocos apartamentos residenciales en un condominio. No obstante, lo anterior, la realidad que vivimos actualmente es que el mercado es mucho más exigente y las necesidades de las personas y de la vida han cambiado, llevando a los desarrolladores a tener que innovar, por ejemplo, mediante la creación de condominios que son prácticamente miniciudades en las cuáles, las personas pueden vivir, trabajar, estudiar, y entretenerse en un mismo lugar prácticamente sin tener que salir del condominio. Esto ha producido que los abogados tengamos, a través de la interpretación de las normas, de la creatividad y la innovación, que llenar una serie de vacíos dejados por la Ley para desarrollos más complejos.

Uno de estos ejemplos se refiera a la falta de regulación en la Ley relativa a la forma de distribuir el pago de las cuotas para condominios de uso mixto o a ser desarrollados en etapas, aun y cuando las necesidades y los costos de una finca filial comercial pueden ser bastante diferentes a los de una finca filial residencial por su naturaleza. Lo anterior puede producir que, en caso de que lo anterior no sea bien regulado en el reglamento del condominio, una persona que vive en una residencia pague por rubros que son propios de un comercio (por ejemplo, el mantenimiento de andenes de carga y descarga o el pago de una mayor cantidad de oficiales de seguridad requeridos para el comercio). Lo mismo ocurre, en el caso de condominios maestros o de lotes en los cuáles pueden existir fincas filiales para futuros desarrollos, que no requieren los mismos servicios que fincas filiales ya desarrolladas, pero que deben pagar la misma cuota de condominio que pagan fincas ya desarrolladas.

Como se indicó anteriormente otro de los retos en la inscripción de los condominios es la aplicación de algunos criterios de inscripción en el Registro Nacional. A manera de ejemplo, el Registro Nacional no permite la inclusión en el reglamento de restricciones o prohibiciones de uso de áreas comunes a aquellos condóminos que se encuentran morosos en el pago de cuotas condominales. Si bien hay una norma contenida en la Ley que, de forma general, indica que los condóminos no pueden ser limitados en el uso de las áreas comunes, a nuestro criterio se olvida el Registro Nacional que también la Ley otorga la posibilidad de establecer sanciones a los condóminos ante el incumplimiento de las normas reglamentarias como lo sería evidentemente la falta de pago de las cuotas condominales. Lo anterior conlleva una serie de problemas graves para los condominios, pues la posibilidad de restringir el uso de áreas comunes podría representar un mecanismo muy expedito y de significativo impacto ante el incumplimiento del pago de cuotas condominales que pudiera motivar la corrección del incumplimiento por parte del condómino. Al no existir dicha posibilidad, no queda otra opción que acudir a la vía judicial a realizar el cobro, lo que implica no solo mayores gastos para el condominio (honorarios de abogado y otros) y tiempo (un proceso de este tipo puede tardar no menos de seis meses), sino que en algunos casos implica que el resto de los condóminos tenga que cubrir dichas cuotas condominales para poder hacer frente a los gastos del condominio.

Como conclusión, contar con asesoría legal apropiada para la redacción de un buen reglamento y la inscripción de un condominio es de vital importancia, no solo por la especialidad de la materia, sino porque una vez inscrito el mismo es bastante difícil modificarlo pues se requiere la aprobación en asamblea de condóminos del cien por ciento de los propietarios.

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