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Escrito por:
Asociada Paola Cantarero
pcantarero@consortiumlegal.com
Consortium Legal – Honduras

 

UNA DE LAS ALTERNATIVAS DE CONSTRUCCIÓN Y NEGOCIOS MÁS ATRACTIVAS DE ÉSTOS TIEMPOS

El mercado de inversión y negocios de éstos tiempos está creciendo a pasos agigantados, lo que ha supuesto para la gran mayoría de países la necesidad de crear y generar políticas atractivas para el inversionista nacional y extranjero. Como parte de éstas políticas atractivas para el mercado de inversión y como una fuente directa de generación de empleos Honduras en el mes de octubre del año 2012 aprobó el decreto No.164-2012 contentiva de la LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, la cual contempla normas de aplicación y de satisfacción a las necesidades actuales del sector inmobiliario, que no suplía la derogada Ley de Propiedad Horizontal que databa del año 1965.

¿Qué es la propiedad en condominio?
Es un régimen que regula y reglamenta la relación de varios propietarios sobre los bienes privados y los bienes comunes sobre un mismo inmueble bien sea de tipo vertical, horizontal o mixto. Sin embargo, esto no debe de entenderse como un régimen semejante a los derechos de copropiedad o derechos proindivisos que se pueden tener sobre un bien inmueble. Cuando 2 o más personas son comuneros o tienen derechos proindivisos sobre un inmueble es entendido que si uno de los propietarios desease vender la parte o porcentaje de la que es propietario, éste está obligado a ofrecer inicialmente su parte a los demás propietarios del inmueble lo que en derecho se denomina Derecho del Tanto, y es hasta obtener una declaración de no interés por parte de los demás propietarios sobre su porcentaje que el propietario vendedor puede ofrecerlo a un tercero ajeno a la propiedad proindivisa. Ésta es una clara diferencia con el régimen de propiedad en condominio, puesto que la creación del régimen supone la creación de fracciones de uso privado y de uso común con matrículas inmobiliarias independientes en un mismo inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, a excepción de las áreas de uso común que aunque también gozan de una matrícula independiente no son susceptibles de aprovechamiento particular o individual de un determinado propietario.

Según la Ley de Propiedad en Condominio, en su art.2 numeral 4, existen 6 tipos de condominios:

• CONDOMINIO VERTICAL: Modalidad mediante la cual cada propietario es dueño exclusivo de parte de la edificación que le corresponda, la cual puede estar conformada por varios pisos y condueños en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

• CONDOMINIO HORIZONTAL: La modalidad donde cada propietario es dueño exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietarios de las áreas comunes.

• CONDOMINIO MIXTO: Son aquellos donde pueden presentarse en una misma Unidad condominios verticales y horizontales.

• CONDOMINIO COMBINADO: Es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen.

• CONDOMINIO DE CONDOMINIOS: Proyecto donde una o varias de las Unidades están destinadas a convertirse en condominios subsecuentes, independientemente se du naturaleza. El condominio de condominios debe estar expresamente autorizado en los Reglamentos de Condominio y Administración.

• CONDOHOTEL: Modalidad de operación de hospedaje en la que la propiedad del inmueble está acogida al régimen de propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera, que asume las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación.

El Régimen de Propiedad en Condominio, supone una alternativa sumamente atractiva para los inversionistas nacionales y extranjeros, al suponer la no necesidad de compra de grandes extensiones de terrenos a precios elevados para desarrollar una urbanización, en su lugar genera la posibilidad de adquisición de un inmueble de dimensiones más pequeñas, pero susceptible de edificar muchos pisos creando propiedades en el aire con matrículas individuales en el Registro de la Propiedad objeto de venta, dando de igual manera una alternativa más económica de adquirir espacios de vivienda u oficinas con terminaciones y acabados más finos y atractivos para él comprador acompañado del derecho de usos de instalaciones de uso social y de recreación que no están al alcance económico de muchos potenciales compradores, lo que le garantiza al inversionista la mayor facilidad de venta de su proyecto con porcentajes de ganancia mas atractivos a que si se tratase de la venta de una propiedad mas terreno que aumenta el costo de adquisión y supone una menor oferta de metros cuadrados de construcción para el potencial comprador.
El Régimen de Propiedad en Condominio no solamente es una alternativa para regular el uso y la forma de venta o renta de unidades de viviendas en un edificio de varios pisos, también es perfectamente compatible y una excelente alternativa de negocio en los casos de plazas comerciales de un solo nivel o varios niveles, mercados, bodegas, recintos industriales, cementerios y cualquier otro espacio inmobiliario que requiera de una individualización de unidades del todo con el uso compartido de áreas comunes.

NECECIDAD DE UN REGLAMENTO DE CONVIVENCIA Y USO DE LAS AREAS PARTICULARES Y COMUNES:
La creación del Régimen de Propiedad en condominio exige la obligatoriedad de la creación de un Reglamento de Copropiedad y Administración del bien inmueble, el cual regulará los derechos, obligaciones y normas de comportamiento de todos los propietarios del bien inmueble tanto en sus áreas privadas como en las de uso común.
Según el artículo 43 de la Ley de Propiedad en Condominio el Reglamento deberá contener como mínimo lo siguiente:
1) Forma de administración, indicando si estará a cargo de un Administrador o de una Junta Directiva; las normas relativas a la designación del Administrador o Junta Administrativa, así como lo relativo al ejercicio de sus derechos y atribuciones que le correspondan a la Asamblea de Propietarios;
2) Requisitos que deberán exigirse para ser electo Administrador o miembro de la Junta Directiva;
3) Facultades de las cuales quedarán investidos el Administrador o la Junta Directiva;
4) Forma en que serán nombrados el Administrador o los miembros de la Junta Directiva;
5) Período que se señalará al Administrador o a los miembros de la Junta Directiva para el desempeño de su cargo;
6) Fecha en que deberá rendir cuentas de la administración;
7) Proporción y forma de pago de la contribución de los propietarios para atender a los gastos comunes del inmueble en general y de sus respectivas unidades; y
8) Forma de convocatoria y prioridad de las asambleas de propietarios y mayoría necesaria para la celebración de sesiones ordinarias y extraordinarias, así como para emitir resoluciones.

Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas a las personas que ejerzan la administración deben ser resueltos por los propietarios en Asamblea.

Además de las facultades que le confiere el Reglamento al Administrador o la Junta Directiva, tendrá las siguientes: (art.45 de la Ley)
1) Nombrar remover los empleados del inmueble y señalarles un sueldo;
2) Cuidar y vigilar los bienes de servicio común;
3) Ordenar las reparaciones urgentes de las cosas o bienes de servicio común del inmueble;
4) Velar porque se mantenga el orden en el inmueble, se cumpla el destino de las distintas unidades y se observen las medidas sanitarias;
5) Recaudar de cada propietario lo que le corresponde en las expensas comunes y efectuar pagos;
6) Preparar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para el período correspondiente;
7) Llevar directamente o bajo su dependencia los libros de actas de la asamblea y ponerlos en conocimiento de los demás propietarios; y,
8) Imponer sanciones por incumplimientos de las obligaciones previstas en la Ley y/o Reglamento de Copropiedad.

La Junta Directiva, es el Órgano del Condominio que además de dirigir los asuntos colectivos, ostenta la representación judicial y extrajudicial del condominio con facultades de apoderado general.

EL INSTITUTO DE LA PROPIEDAD Y TASAS DE INSCRIPCIÓN EN LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN:
Básicamente para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio se elabora un instrumento público en el cual se hace constar inicialmente el antecedente de dominio original antes de la creación del régimen, luego se hace la narración con medidas, distancias y colindancias de cada Unidad (las que son objeto de venta o renta), áreas comunes (las que no se venden), estacionamientos (si aplica) de todos los pisos que conforman la edificación, cabe mencionar que para la transcripción de la descripción de las áreas primeramente se elabora un plano general de cada piso del edificios y seguidamente se elabora un plano de cada unidad y cada área social que conforma cada uno de los pisos del edificio.
Según el artículo 12 de la Ley, toda inscripción que se haga en el Registro de la Propiedad contendrá las circunstancias siguientes:
a) Descripción del terreno, situación, extensión superficial y linderos. Si así constare en correspondiente título, también se expresará su nombre, número y valor de adquisión.
b) Descripción de las construcciones y mejoras existentes en el Inmueble, con indicación del área que ocupan, lo materiales utilizados en su construcción y el número de unidades independientes de que consta, y el valor estimativo del mismo.
c) Descripción de cada unidad individualizando su situación, piezas de que constan, número y cualquier otro dato que los identifique y el valor estimado de cada uno de ellos;
d) La naturaleza, extensión, condiciones y cargos del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
e) El nombre, apellido, profesión y domicilio del que transmite o constituya el derecho que se haya de inscribir y las mismas designaciones de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Si no fueren personas naturales se hará constar el nombre, razón social o denominación de le respectiva asociación o sociedad.
f) La clase de título que se inscribe y su fecha.
g) El nombre y apellido del notario o juez cartulario que autorice el título que haya de inscribirse.
h) La fecha de presentación del título al Registro de la Propiedad con expresión de la hora.

Las tarifas que se pagan por la constitución del Régimen ante el Instituto de la Propiedad son conforme al valor que se le haya otorgado a las nuevas áreas de construcción de la edificación, ya que las unidades y áreas comunes así como las unidades de estacionamientos son consideradas por el Registro de la Propiedad como mejoras, por lo que la tarifas a pagar son:
• L200.00 por los primero L1,000.00 del valor de las mejoras
• Por el valor excedente de los primeros L1,000.00 se pagará, además de la tasa base, un L.1.50 por millar o fracción de millar.

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